公務員の不動産投資、5棟10室の基準とは？失敗しないための完全ガイド

公務員として安定したキャリアを築きながらも、将来のために資産形成を考え、不動産投資に関心を持つ方は少なくありません。しかし、公務員の副業には厳しい規定があり、「5棟10室」という基準を耳にしたことがあるでしょう。この基準を超えるとどうなるのか、そもそも公務員の不動産収入はいくらまで許されるのか、といった疑問は尽きません。

また、不動産投資には成功例もあれば、知識不足による失敗や後悔の例も存在します。インターネット上のブログなどで情報を集めても、断片的な知識だけでは不安が募るばかりです。無許可で始めてしまい職場にバレるのではないか、という心配や、必要な届出、そして節税に関する正確な情報も求められます。

この記事では、公務員の不動産投資における5棟10室の基準を、実際の判例を交えながら徹底解説します。そして、規定の範囲内で賢く資産を形成するためのポイントをご紹介します。将来の安心を手に入れるため、公務員の不動産投資ならグランアネストがおすすめする理由まで、ぜひ最後までご覧ください。

公務員の不動産投資における「5棟10室」の明確な基準
副業規定に違反しないための具体的な注意点や手続き
実際の失敗例から学ぶリスク回避の方法
安定した資産形成を実現するための成功のポイント

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Contents

公務員の不動産投資における5棟10室の基準とは
公務員が不動産投資で5棟10室未満で成功するには

公務員の不動産投資における5棟10室の基準とは

5棟10室基準の判例から学ぶ注意点
公務員の不動産収入はいくらまで許される？
基準を超える際の公務員不動産投資の届出
無許可の不動産投資は公務員にバレるのか
不動産投資で公務員が失敗する典型例

5棟10室基準の判例から学ぶ注意点

公務員の不動産投資を考える上で、「5棟10室」という基準は避けて通れない重要な指標です。この基準の解釈を理解するために、実際に起きた判例を見ていくことが非常に参考になります。

2017年、ある裁判官が相続した古いアパートを取り壊し、新たに12戸のアパートを建築して不動産会社に一括で貸し出す（サブリース）計画について、兼業許可を求めた事案がありました。この申請に対し、最高裁判所は不許可の判断を下しています。

この判例が示す重要なポイントは、単に戸数が10室を超えているという形式的な理由だけではありません。裁判所が問題視したのは、以下の2点でした。

建物を新築する計画であったこと
30年間のサブリース契約という内容

これらを踏まえ、裁判所はこのアパート経営を「投資的な運用事業」であると判断しました。つまり、単に親から受け継いだ資産を維持管理するというレベルを超え、積極的に利益を追求する事業と見なされたのです。

この判例から学べる注意点は、不動産投資が「資産管理」の範疇を超える「事業」と判断されると、たとえ相続がきっかけであっても許可が下りない可能性がある、ということです。特に、新規に多額の借り入れをして物件を建築する、あるいは長期のサブリース契約を結ぶといった行為は、事業性が高いと評価される傾向にあります。したがって、公務員が不動産投資を行う際は、物件の規模だけでなく、その運営形態や取得経緯も総合的に勘案されることを理解しておく必要があります。

公務員の不動産収入はいくらまで許される？

「5棟10室」の規模基準と並んで、公務員の不動産投資におけるもう一つの重要な制限が、年間の家賃収入額です。人事院規則では、不動産賃貸による収入が年間500万円以上になる場合、営利目的の事業と見なされると定められています。

つまり、公務員が許可を得ずに不動産投資を行うためには、年間の家賃収入を500万円未満に抑えることが一つの目安となります。月額に換算すると、約41.6万円です。この金額は、管理費や修繕費、税金などの経費を差し引く前の「総収入」である点に注意が必要です。

投資対象	許可が不要な規模の上限	年間家賃収入500万円未満を達成するための1戸/1室あたりの平均月額家賃
戸建て	4棟	約104,000円
アパート・マンション	9室	約46,000円
駐車場（屋外）	49台	約8,500円

この基準を超えてしまうと、国家公務員法や地方公務員法に定められた副業禁止規定に抵触する可能性が出てきます。

ただし、これも絶対的な基準ではありません。例えば、親から大規模なアパートを相続し、家賃収入がどうしても500万円を超えてしまうケースも考えられます。このようなやむを得ない事情がある場合には、後述する兼業許可の申請を行うことで、例外的に認められることもあります。

いずれにしても、これから不動産投資を始める公務員の方にとっては、まずは「年間家賃収入500万円未満」を安定的に維持できるような物件規模や家賃設定を計画することが、堅実な第一歩と考えられます。

基準を超える際の公務員不動産投資の届出

もし、相続やその他のやむを得ない事情で「5棟10室以上」または「年間家賃収入500万円以上」の不動産を経営せざるを得なくなった場合、どうすればよいのでしょうか。この場合、諦める必要はなく、正式な手続きを踏んで兼業の許可を申請する道が残されています。

申請に必要な書類

国家公務員の場合、人事院規則で定められた「自営兼業承認申請書（不動産等賃貸関係）」を提出する必要があります。この申請書には、物件の概要、収入見込み、管理方法などを詳細に記載します。

一般的に、この申請書に加えて以下の書類の提出が求められます。

不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）
物件の図面や概要書
賃貸借契約書の写し
管理委託契約書の写し

これらの書類を通じて、不動産経営の実態を正確に報告し、審査を受けることになります。地方公務員の場合は、各自治体の条例や規則によって書式や必要書類が異なるため、必ず自身が所属する組織の人事担当部署に確認することが大切です。

申請のタイミングと許可の判断基準

申請は、不動産投資を開始する「前」に行うのが鉄則です。無許可で始めてから事後的に申請しても、許可が下りないばかりか、服務規律違反を問われるリスクがあります。

許可が下りるかどうかの判断基準は、主に以下の3点です。

職員の職務と不動産経営の間に特別な利害関係がないこと。
管理業務を事業者に委託するなど、職務の遂行に支障が生じないこと。
その他、公務の公正性や信頼性を損なう恐れがないこと。

相続した物件の経営や、転勤に伴い自宅を貸し出すリロケーションなどは、やむを得ない事情として許可が出やすい傾向にあります。一方で、純粋な利益目的で積極的に規模を拡大しようとする場合は、許可のハードルは高くなると考えられます。

無許可の不動産投資は公務員にバレるのか

「小規模なら大丈夫だろう」「黙っていればバレないのではないか」と安易に考えて無許可で不動産投資を始めてしまうと、思わぬ形で発覚し、深刻な事態に陥る可能性があります。

発覚する主な経路は、主に2つ考えられます。

一つ目は、住民税の金額変動です。公務員の住民税は、原則として給与から天引きされる「特別徴収」です。不動産所得（家賃収入から経費を引いたもの）が発生すると、その所得に対しても住民税が課税されます。給与所得と不動産所得を合算して確定申告を行うと、翌年の住民税額が給与収入だけの場合と比べて増加します。勤務先の人事・給与担当者がこの税額の変動に気づき、給与以外の所得があることが発覚するケースは少なくありません。

二つ目は、同僚や知人からの情報です。何気ない会話の中で不動産投資の話をしてしまったり、SNSで物件に関する投稿をしてしまったりすることで、噂が広まり上司の耳に入る可能性があります。また、入居者とのトラブルなどがきっかけで、勤務先に連絡が入り発覚することも考えられます。

無許可での不動産投資が発覚した場合、懲戒処分の対象となります。処分は、最も軽い「戒告」から「減給」「停職」、そして最も重い「免職」まであります。副業の内容や悪質性にもよりますが、過去には減給処分を受けた事例も報告されています。信用を失い、キャリアに傷がつくリスクを冒してまで無許可で続けるメリットは何もありません。ルールを守って堂々と行うことが、精神的な安心にも繋がります。

不動産投資で公務員が失敗する典型例

公務員は金融機関からの信用が高く、比較的有利な条件で融資を受けやすいというメリットがあります。しかし、そのメリットが仇となり、失敗に繋がってしまうケースも存在します。ここでは、公務員が陥りがちな失敗の典型例をいくつか紹介します。

高額物件の安易な購入

「公務員の方なら、このくらいの金額まで融資を引けますよ」と不動産業者から勧められ、自己の資金計画や物件の収益性を十分に検討しないまま、高額な物件に手を出してしまうケースです。高額な物件が必ずしも優良物件とは限りません。むしろ、高額なために売れ残っているリスクの高い物件である可能性も考えられます。業者の言葉を鵜呑みにせず、物件価格だけでなく、立地や築年数、周辺の賃貸需要などを冷静に分析する知識が求められます。

規定違反による懲戒処分

前述の通り、5棟10室や年間収入500万円の基準を超えてしまい、無許可営業が発覚して懲戒処分を受けるケースです。最初は小規模で始めたつもりが、順調に収益が上がったことでつい規模を拡大してしまい、気づいた時には規定を超えていた、ということもあり得ます。常に公務員としての規定を意識し、事業規模をコントロールすることが不可欠です。

管理会社選びの失敗

本業に専念するため、管理業務を外部に委託することは必須です。しかし、手数料の安さだけで管理会社を選んでしまうと、入居者募集の能力が低かったり、トラブル対応がずさんだったりして、結果的に空室が増え、収益が悪化する恐れがあります。信頼できるパートナーとなる管理会社を慎重に見極めることが、不動産投資の成否を分ける鍵となります。

これらの失敗例から学べるのは、公務員という立場のアドバンテージに甘えるのではなく、一人の投資家として主体的に知識を身につけ、リスクを管理する姿勢が大切であるということです。

公務員が不動産投資で5棟10室未満で成功するには

これが公務員の不動産投資における成功例
公務員の不動産投資ブログで語られるリアル
公務員の不動産投資は節税になるのか解説
公務員の不動産投資ならグランアネストがおすすめ
まとめ：公務員の不動産投資は5棟10室の理解から

これが公務員の不動産投資における成功例

公務員が服務規律を遵守し、本業に支障をきたすことなく、着実に資産を形成していくためには、どのような不動産投資が適しているのでしょうか。一つの理想的なモデルとして「ワンルームマンション経営」が挙げられます。

ワンルームマンション経営が公務員に向いている理由は、主に以下の2点です。

第一に、所有戸数の調整がしやすく、規定の範囲内に収めやすい点です。一棟アパートや戸建てを複数購入する場合と異なり、ワンルームマンションは1戸ずつ購入を進めることができます。これにより、「年間家賃収入500万円」という上限を超えないように、所有戸数を細かくコントロールすることが可能です。例えば、都心のワンルームマンションを1戸所有し、その収支状況を見ながら、数年後にもう1戸追加するといった段階的な資産形成が行えます。この方法は、一度に大きなリスクを負うことなく、着実に資産を増やしていきたい公務員にとって、非常に合理的な戦略と考えられます。

第二に、管理の手間が少なく、本業に支障が生じにくい点です。一棟物件の場合、個別の居室だけでなく、外壁や屋上、共用廊下といった建物全体の維持管理責任がオーナーに発生します。大規模な修繕が必要になれば、複数の業者から見積もりを取るなど、多くの時間と手間を要するでしょう。一方で、ワンルームマンションのオーナーが管理責任を負うのは、所有している専有部分（居室）のみです。建物の共用部分の管理は、マンションの管理組合が主体となって行うため、オーナーの負担は大幅に軽減されます。さらに、信頼できる管理会社に室内の管理を委託すれば、入居者対応や設備の故障といった日常的な業務に煩わされることもほとんどありません。

このように、規定内で規模を調整しやすく、管理の手間がかからないワンルームマンション経営は、公務員が「副業」ではなく「資産運用」として、安心して取り組める成功への道筋と言えます。

公務員の不動産投資ブログで語られるリアル

不動産投資を検討する際、多くの公務員の方が情報収集のために個人のブログを参考にすることがあります。これらのブログでは、同じ境遇にある筆者のリアルな体験談が語られており、非常に参考になる側面があります。

ブログでよく語られるテーマには、将来の年金への不安や、給与が上がりにくいことへの危機感といった、投資を始めるに至った動機が挙げられます。また、「職場にバレずに進める方法」や「確定申告の具体的な手順」といった、公務員ならではの悩みや実践的な情報も多く見受けられます。成功体験だけでなく、空室に悩んだ経験や、予期せぬ修繕費が発生した失敗談なども共有されており、不動産投資の光と影の両面を知ることができます。

これらのリアルな情報は、不動産投資をより具体的にイメージする上で役立ちます。

しかし、ブログの情報を参考にする際には注意も必要です。書かれている情報が必ずしも正確であるとは限らず、筆者の個人的な見解や特定の状況下での経験に基づいていることが多いからです。また、一部のブログは、特定の不動産業者へ誘導することを目的としている場合もあります。

言ってしまえば、ブログはあくまで個人の体験談です。そこから共感やヒントを得ることは有益ですが、最終的な投資判断は、客観的なデータや専門家の意見に基づいて行うことが不可欠です。ブログで語られるリアルな声に耳を傾けつつも、その情報に流されることなく、信頼できるプロフェッショナルに相談する姿勢が、成功への鍵となります。

公務員の不動産投資は節税になるのか解説

不動産投資のメリットとして「節税効果」が挙げられることがありますが、公務員の場合、この点については正確な理解が必要です。結論から言うと、大きな節税効果を期待するのは難しい場合が多いですが、特定の状況下では税負担を軽減できる可能性があります。

所得税・住民税の損益通算

不動産投資で得られる所得を「不動産所得」と呼びます。これは、家賃収入から必要経費（減価償却費、管理費、修繕費、固定資産税、ローンの金利など）を差し引いて計算されます。もし、この不動産所得が赤字になった場合、その赤字分を本業の給与所得と相殺（損益通算）することができます。損益通算を行うと、課税対象となる所得が減るため、結果として所得税や住民税が還付・軽減される仕組みです。

特に、購入初年度は不動産取得税や登記費用などの経費が多くかかるため、赤字になりやすい傾向があります。

ただし、注意点として、赤字を出すために意図的に高額な物件を購入したり、過剰な経費を計上したりするのは本末転倒です。不動産投資の本来の目的は、あくまで安定した収益を得ることにあります。節税は副次的な効果と捉えるべきでしょう。

相続税対策

もう一つの税金メリットは、相続税対策です。現金や預金を相続する場合、その金額がそのまま課税対象となります。しかし、不動産の場合、相続税評価額は時価（市場価格）よりも低く評価されるのが一般的です。土地は路線価（時価の80%程度）、建物は固定資産税評価額（時価の50%～70%程度）で評価されます。

さらに、賃貸している不動産は、「貸家建付地」や「貸家」として評価額がさらに低くなります。これにより、同じ価値の資産でも、現金で相続するより不動産で相続した方が、相続税を大幅に圧縮できる可能性があります。将来、資産を子や孫に残したいと考えている公務員の方にとって、これは大きなメリットと考えられます。

公務員の不動産投資ならグランアネストがおすすめ

これまで見てきたように、公務員の不動産投資には様々なルールや注意点が存在します。規定の範囲内で、本業に支障なく、着実に資産を形成するためには、信頼できるパートナー選びが何よりも大切です。このような理由から、公務員の不動産投資にはグランアネストをおすすめします。

グランアネストが公務員の方に適している理由は、主に3つあります。

第一に、将来性の高い関西圏、特に大阪エリアの物件に特化している点です。大阪は2025年の万博開催やIR事業の計画など、今後の大きな発展が見込まれるエリアです。これにより、国内外からの人口流入が増加し、賃貸需要の安定、ひいては資産価値の維持・向上が期待できます。目先の利回りだけでなく、長期的な視点で安定した資産を築きたい公務員にとって、このエリア選定は非常に魅力的です。

第二に、独自のAIシミュレーターを活用した、客観的なライフプラン提案です。不動産投資は、ご自身の将来設計と密接に関わります。グランアネストのAIシミュレーターは、現在の収入や家族構成、将来の昇給などを基に、手取り収入の変化やキャッシュフローを具体的に「視覚化」します。これにより、「想像」ではなく、データに基づいた客観的な視点で投資計画を立てることができ、無理のない資産形成を実現できます。

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これらの強みを持つグランアネストは、不動産投資の専門知識が豊富でない公務員の方でも、安心して第一歩を踏み出せる環境を提供しています。