公務員として安定したキャリアを築いているものの、将来の資産形成や年金への不安から、副収入の道を模索している方もいらっしゃるのではないでしょうか。その選択肢の一つとして、不動産投資が注目されています。
しかし、公務員という立場上、「副業規定に抵触しないか」「そもそも不動産投資をしたら職場にバレるのではないか」といった不安がつきまとうのも事実です。実際、公務員の不動産投資には、5棟10室といった規模の上限や、年間家賃収入がいくらまでなら認められますか?という厳格なルールが存在します。
また、不動産収入や投資で利益を得た場合、確定申告は必要ですか?という税金の問題も避けては通れません。公務員は不動産収入を申告しなければならないケースが多く、その具体的なやり方や、自分で確定申告ができるのかどうかも気になるところでしょう。
この記事では、そうした疑問や不安を解消するために、公務員の不動産投資と確定申告に関する情報を網羅的に解説します。世の中のブログで語られる成功例や、青色申告を活用した効果的な節税方法まで、あなたが安心して一歩を踏み出すための知識を具体的にお伝えします。
年収450万円から始める不動産投資【グランアネスト】
- 公務員が不動産投資を行える具体的な条件(規模や収入の上限など)
- 不動産所得が発生した際の確定申告の義務と具体的な手続き方法
- 損益通算や青色申告を活用した効果的な節税テクニック
- 職場にバレるリスクとその対策、安心して投資を進めるための注意点
公務員の不動産投資で失敗しないための確定申告知識
- 公務員が不動産投資をするのはいくらまで可能か
- 公務員の不動産投資は5棟10室が基準
- 不動産投資は公務員の職場にバレるのか
- 公務員の不動産投資ブログに学ぶ成功例
- 公務員は不動産収入を申告しなければならない?
公務員が不動産投資をするのはいくらまで可能か
公務員が不動産投資を行う際、まず押さえておくべきなのが収入の上限です。これは、公務員の副業が厳しく制限されているためであり、一定額を超えると営利目的の「事業」とみなされ、懲戒処分の対象となる可能性があります。
具体的には、人事院規則において、年間の家賃収入が500万円未満であることが一つの基準とされています。ここで注意したいのは、この「収入」とは、管理費や修繕費などの必要経費を差し引く前の、文字通り入ってくる家賃の総額を指す点です。
例えば、月8万円の家賃でワンルームマンションを5室経営している場合、年間の家賃収入は「8万円 × 12ヶ月 × 5室 = 480万円」となり、基準内に収まります。しかし、もう1室増やして6室になると年間576万円となり、上限を超えてしまう計算です。
このため、複数の物件を所有する場合は、全ての物件からの家賃収入を合計し、常に年間500万円未満に収まるように管理することが求められます。万が一、経理上のミスであっても上限を超えてしまうと規定違反と判断されかねません。したがって、物件の購入計画段階から、家賃設定と物件数を慎重にシミュレーションすることが大切です。

公務員の不動産投資は5棟10室が基準
収入額と並行して、不動産投資の「規模」にも明確な基準が設けられています。これが、いわゆる「5棟10室」基準と呼ばれるものです。この基準は、その不動産賃貸が「事業」にあたるかどうかを判断するための、国税庁および人事院が示す目安です。
具体的には、以下のいずれかの基準を超えると、事業的規模とみなされる可能性が高くなります。
- 独立した家屋(戸建てなど)の貸付け:5棟以上
- アパートやマンションなどの部屋の貸付け:10室以上
つまり、公務員が規定の範囲内で不動産投資を行う場合、戸建てであれば4棟まで、アパートやマンションであれば9室までが上限となります。例えば、6室あるアパートを1棟所有し、さらに別にマンションを3室所有している場合は合計9室となり、基準の範囲内です。しかし、6室のアパートを2棟所有すると合計12室となり、基準を超過してしまいます。
この「5棟10室」という基準は、確定申告の際に後述する青色申告特別控除の額にも影響を与える重要な指標です。まずは、この規模の基準を厳守することが、公務員として不動産投資を続ける上での大前提と考えられます。
不動産投資は公務員の職場にバレるのか
公務員の方が不動産投資を検討する際、最も気になる点の一つが「職場に知られてしまうのではないか」という懸念ではないでしょうか。この点について、可能性はゼロではない、というのが実情です。
不動産投資が職場に発覚する最も一般的なルートは、住民税の金額変動です。公務員の住民税は、通常、給与から天引きされる「特別徴収」という方法で納付されています。勤務先は、職員の給与に基づいて計算された住民税額を把握し、毎月の給与から差し引いているのです。
ここに不動産所得が加わると、その所得分の住民税が上乗せされるため、本来の給与から計算されるはずの住民税額と、実際に自治体から通知される税額にズレが生じます。この差額に経理担当者が気づくことで、給与以外の所得がある、つまり不動産投資などの副業をしていることが発覚する可能性があります。
バレるリスクを低減する方法
このリスクを避けるための方法として、確定申告時に住民税の納付方法を「普通徴収」に切り替える手続きがあります。普通徴収を選択すると、給与所得分の住民税は従来通り「特別徴収」で給与天引きされ、不動産所得分の住民税は自宅に送付される納付書を使って自分で納付することになります。これにより、勤務先に不動産所得の存在を知られるリスクを大幅に低減させることが可能です。
ただし、自治体によっては普通徴収への切り替えが認められない場合もあるため、事前に確認が必要です。もっとも、前述の通り、規定の範囲内で行う不動産投資は認められています。そのため、隠すことよりも、ルールを遵守し、必要であれば然るべき手続きを踏んで堂々と資産形成に取り組む姿勢が望ましいでしょう。
公務員の不動産投資ブログに学ぶ成功例
近年、自身の経験を発信する公務員の不動産投資ブログも増えており、これから始める方にとっては貴重な情報源となります。そこからは、公務員という属性を活かした成功例を垣間見ることができます。
例えば、あるブログでは、30年以上公務員として勤務してきた方が、退職金や自己資金を元手に、都心や地方に複数の物件を所有し、安定した家賃収入を得ているケースが紹介されていました。この方は、公務員としての高い信用力を背景に、金融機関から有利な条件で融資を引き出し、資産を拡大していったようです。
また、別の例では、株式投資で得た利益を元手に不動産投資を始め、まずは1棟のアパート経営から着実に実績を積んでいる若い公務員のケースも見られます。
これらの成功例から学べるのは、公務員の「社会的信用の高さ」と「安定した収入」が、不動産投資における資金調達の面で非常に大きなアドバンテージになるという点です。金融機関は、貸し倒れリスクが低い公務員を優良な融資先と見なすため、他の職業に比べてローン審査に通りやすく、低い金利での借入も期待できます。
ただし、ブログの情報を参考にする際は、成功体験だけでなく、失敗談やリスクに関する記述にも目を向けることが肝要です。全ての情報が自分に当てはまるとは限りませんので、多角的な視点から情報を取捨選択し、自身の判断基準を養うことが成功への鍵となります。
公務員は不動産収入を申告しなければならない?
不動産投資を始めた場合、そこから得られる収入については、原則として税務署に申告する必要があります。公務員は通常、年末調整で納税が完了するため確定申告に馴染みがないかもしれませんが、給与以外の所得がある場合は話が別です。
具体的には、不動産投資によって得られる「不動産所得」が年間で20万円を超える場合に、確定申告の義務が発生します。ここで重要なのは「所得」の計算方法です。所得は、年間の総家賃収入から、その不動産経営にかかった必要経費を差し引いて算出します。
不動産所得 = 総収入金額(年間の家賃収入など) - 必要経費
必要経費として認められるものには、主に以下のような項目があります。
- 管理会社に支払う管理委託費
- 固定資産税、都市計画税などの税金
- 建物の修繕費
- 火災保険や地震保険などの損害保険料
- ローンの金利部分(元本返済分は経費になりません)
- 税理士への報酬
- 減価償却費
これらの経費を差し引いた結果、所得が20万円以下であれば確定申告の義務はありません。しかし、所得がマイナス(赤字)になった場合は、申告することで給与所得と相殺(損益通算)でき、納めすぎた税金が還付される可能性があります。そのため、所得が20万円以下でも、基本的には確定申告をする方が有利になるケースが多いと考えられます。

公務員が不動産投資を成功させる確定申告のやり方
- 公務員が投資で利益を得たら確定申告は必要?
- 公務員の確定申告は自分でできるのか
- 公務員の確定申告、具体的なやり方を解説
- 公務員の不動産投資は節税効果も期待できる
- 公務員の不動産は青色申告で節税メリットを
公務員が投資で利益を得たら確定申告は必要?
前述の通り、不動産所得が年間20万円を超えた場合には確定申告が必要です。これは、不動産投資に限らず、株式投資やFX、仮想通貨など、他の投資で利益を得た場合も同様の考え方が適用されます。
給与所得者である公務員の場合、「給与所得や退職所得以外の所得金額の合計が20万円を超える」場合に確定申告の義務が生じます。例えば、不動産所得が15万円で、他に株式投資の利益が10万円あったとすると、合計の所得が25万円となり、20万円の基準を超えるため確定申告が必要です。
ただし、投資の種類によっては確定申告が不要なケースもあります。例えば、株式投資や投資信託において「源泉徴収ありの特定口座」を選択している場合、利益が出るたびに金融機関が税金を計算して源泉徴収(天引き)してくれるため、原則として確定申告は不要です。また、NISA(少額投資非課税制度)の口座内での利益は非課税ですので、こちらも申告の必要はありません。
このように、どのような投資で、どのくらいの利益が出ているかによって申告の要否は変わります。複数の投資を行っている場合は、それぞれの所得を正しく把握し、合計額が20万円を超えるかどうかを毎年確認する作業が求められます。
公務員の確定申告は自分でできるのか
確定申告と聞くと、「複雑で専門的な知識が必要」「税理士に依頼しないと無理」といったイメージを持つ方もいるかもしれません。しかし、結論から言うと、公務員の副業レベルの不動産投資であれば、自分で確定申告を行うことは十分に可能です。
その理由は、近年の会計ソフトやクラウドサービスの進化にあります。現在では、簿記の知識がなくても、画面の指示に従って家賃収入や経費の領収書を入力していくだけで、自動的に確定申告書類を作成してくれるサービスが数多く提供されています。これらのソフトは比較的安価で利用でき、税制改正にも自動で対応してくれるため、非常に便利です。
もちろん、自分で申告を行うことには、コストを抑えられる、不動産経営や税金の知識が身につくといったメリットがある一方で、時間と手間がかかる、入力ミスや計算間違いのリスクがあるといったデメリットも存在します。
もし、本業が多忙で時間を確保するのが難しい場合や、どうしても数字が苦手で不安だという場合は、税理士に依頼するのも一つの有効な選択肢です。専門家に任せることで、正確な申告が保証されるだけでなく、より有利な節税対策のアドバイスを受けられる可能性もあります。自身の状況に合わせて、最適な方法を選択することが大切です。
公務員の確定申告、具体的なやり方を解説
自分で確定申告を行うと決めた場合、一連の流れを把握しておくことがスムーズな手続きにつながります。大まかなステップは以下の通りです。
ステップ1:必要書類の準備
まず、申告に必要な書類を揃えます。主なものは以下の通りです。
- 勤務先から交付される「源泉徴収票」
- 不動産の売買契約書や賃貸借契約書
- 家賃収入の入金が確認できる通帳など
- 経費の支払いを証明する領収書や請求書(管理費、修繕費、保険料など)
- ローン返済予定表(金融機関から発行されるもの)
- 固定資産税の納税通知書
- マイナンバーカード(または通知カードと本人確認書類)
ステップ2:帳簿の作成
日々の取引(家賃収入や経費の支払い)を帳簿に記録します。会計ソフトを利用すれば、この作業は大幅に簡略化できます。領収書などを元に、日付、金額、取引内容などを入力していきます。
ステップ3:確定申告書の作成
1年間の帳簿を基に、確定申告書を作成します。会計ソフトを使っていれば、決算書(青色申告決算書または収支内訳書)と確定申告書が自動で作成されます。手書きで作成することも可能ですが、計算ミスなどを防ぐためにもソフトの利用を推奨します。
ステップ4:税務署への提出
作成した確定申告書を、原則として翌年の2月16日から3月15日までの期間内に、所轄の税務署に提出します。提出方法は主に3つあります。
- e-Tax(電子申告):インターネット経由で申告する方法。マイナンバーカードと対応のスマートフォンまたはICカードリーダライタがあれば、自宅から24時間提出可能で、後述する青色申告の控除額が大きくなるメリットもあります。
- 郵送:申告書を印刷し、税務署へ郵送します。
- 窓口持参:税務署の窓口へ直接持参して提出します。
提出後、所得税の納付が必要な場合は指定された期限までに納税し、逆に還付が受けられる場合は、後日指定した口座に振り込まれます。

公務員の不動産投資は節税効果も期待できる
不動産投資が資産形成の手段として注目される理由の一つに、高い節税効果が期待できる点が挙げられます。その仕組みの中心となるのが、「損益通算」と「減価償却」という二つの税務上の制度です。
損益通算の仕組み
損益通算とは、異なる種類の所得の間で、利益(黒字)と損失(赤字)を相殺できる制度です。不動産所得で赤字が出た場合、その赤字額を給与所得の黒字から差し引くことができます。
例えば、給与所得が600万円の公務員が、不動産投資で100万円の赤字を出したとします。この場合、損益通算によって、その年の課税対象となる所得は「600万円 – 100万円 = 500万円」に圧縮されます。課税所得が減ることで、所得税や住民税の負担が軽くなるわけです。公務員は毎月の給与から税金が源泉徴収されているため、確定申告で損益通算を行うことにより、納めすぎた税金が還付金として戻ってくることになります。
減価償却の活用
ここで、「そもそも赤字になるような投資は失敗ではないか」という疑問が浮かぶかもしれません。しかし、不動産投資の会計には「減価償却」という特殊な仕組みがあり、これが節税の大きな鍵を握ります。
減価償却とは、建物などの高額な資産の購入費用を、一度に経費とするのではなく、法で定められた耐用年数にわたって分割して、毎年少しずつ経費として計上していく手続きです。
例えば、3,000万円の建物を購入し、その減価償却期間が30年だったとします。この場合、毎年100万円(3,000万円 ÷ 30年)を「減価償却費」として経費に計上できます。重要なのは、この100万円は、実際の現金の支出を伴わない「帳簿上の経費」であるという点です。
このため、不動産経営では「家賃収入から実際の支出を引いたキャッシュフローは黒字なのに、減価償却費という帳簿上の経費があるために、会計上は赤字になる」という状況が生まれやすくなります。この会計上の赤字を給与所得と損益通算することで、「手元の現金は増えながら、税金は安くなる」という大きな節税メリットを享受できるのです。
公務員の不動産は青色申告で節税メリットを
確定申告には、「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。どちらを選択するかで、受けられる税務上の特典が大きく変わるため、慎重な検討が求められます。
簡単に言うと、白色申告は簡易的な帳簿付けで済む手軽な方法である一方、青色申告は正規の簿記の原則に従った詳細な帳簿を作成する必要がある本格的な方法です。手間がかかる分、青色申告には数多くの税制優遇措置が用意されています。
比較項目 | 青色申告 | 白色申告 |
特別控除 | 最大65万円、55万円、または10万円の所得控除 | なし |
赤字の繰越し | 損失(赤字)を翌年以降3年間繰り越せる | 原則として不可 |
家族への給与 | 一定の条件で経費にできる(青色事業専従者給与) | 経費にできる金額に上限あり |
少額減価償却資産 | 30万円未満の資産を一括で経費にできる特例あり | 10万円未満の資産のみ一括経費可 |
事前の手続き | 「青色申告承認申請書」の提出が必要 | 不要 |
公務員におすすめなのは青色申告
副業レベルの不動産投資であっても、基本的には青色申告を選択することをおすすめします。最大の理由は、所得から一定額を差し引ける「青色申告特別控除」が受けられる点です。
ただし、注意点があります。この特別控除には10万円、55万円、65万円の3段階ありますが、公務員の不動産投資のように事業的規模(5棟10室)未満の場合は、原則として最も低い10万円の控除しか適用されません。それでも、課税所得を10万円圧縮できるメリットは小さくありません。
また、不動産所得が赤字になった場合に、その損失を最大3年間繰り越せる「純損失の繰越控除」も大きな魅力です。例えば、ある年に出た100万円の赤字を、翌年以降の黒字と相殺していくことができます。
以前は青色申告の帳簿作成は複雑でハードルが高いものでしたが、前述の通り、現在は安価で高性能な会計ソフトが普及しています。これらのツールを使えば、比較的容易に青色申告の要件を満たす帳簿を作成することが可能です。青色申告を行うためには、不動産賃貸を開始した日から2ヶ月以内に税務署へ「所得税の青色申告承認申請書」を提出する必要があるため、投資を始めたら早めに手続きを進めましょう。
まとめ:公務員の不動産投資と確定申告の要点
この記事では、公務員が不動産投資を行う際の規定や、確定申告の具体的な方法について解説しました。最後に、本記事の重要なポイントをまとめます。
- 公務員の不動産投資は副業規定の範囲内であれば可能
- 年間の家賃収入は経費を引く前の総額で500万円未満が基準
- 投資規模は戸建てなら4棟、マンションなら9室までが上限
- 規定を超過すると懲戒処分の対象となるリスクがある
- 不動産所得が年間20万円を超えると確定申告の義務が発生
- 確定申告で住民税の納付方法を普通徴収にすれば職場にバレにくい
- 所得が赤字でも損益通算により節税できるため申告が有利
- 節税の鍵は「損益通算」と「減価償却」の仕組みにある
- 減価償却費は現金の支出を伴わない帳簿上の経費
- 確定申告は会計ソフトを使えば自分で行うことも十分に可能
- 申告には白色申告と青色申告の2種類がある
- 税制優遇の多い青色申告の選択を推奨
- 事業的規模未満の場合、青色申告特別控除は10万円
- 青色申告には事前の承認申請が必要
- 規定を遵守し、正しい税務知識を身につけることが成功の鍵
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