公務員の不動産投資と青色申告｜開業届から節税まで解説

公務員という安定した立場にいらっしゃる方の中にも、将来の資産形成やインフレ対策のために、不動産投資への関心をお持ちの方が増えています。しかし、実際に一歩を踏み出そうとすると、「公務員が不動産投資をするには職場への届出が必要ですか？」あるいは「不動産収入で開業届は必要ですか？」といった、公務員特有の立場からくる疑問や不安が数多く生じるものです。

また、不動産投資で開業届を出さなくてもいいのか、副業とみなされて職場にバレるのではないかという心配は、特に大きな障壁となり得ます。公務員の不動産投資に関するブログなどでは様々な成功例が紹介されていますが、その裏側には5棟10室という事業規模の基準や、経費の正しい知識、そして節税に繋がる確定申告の適切な手続きといった、専門的な情報が不可欠です。特に、不動産所得に関する公務員の青色申告の可否は、多くの方が抱く疑問点ではないでしょうか。

この記事では、公務員の不動産投資と開業届にまつわるこれらの複雑な疑問に網羅的にお答えします。公務員が不動産投資を始める際の各種手続きから、確定申告で賢く節税するためのポイントまで、分かりやすく解説を進めます。関西圏での堅実な不動産投資を検討されている方には、専門家による手厚いサポート体制が整っているグランアネストがおすすめです。

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この記事を読むことで、以下の点について深く理解できます。

公務員が不動産投資を行う際の届出の要否
職場に知られずに不動産投資を始めるための注意点
開業届提出後の確定申告や青色申告のポイント
不動産投資で経費計上や節税を行う具体的な方法

Contents

公務員の不動産投資と開業届に関する基本ルール
公務員の不動産投資で開業届を出して成功する秘訣

公務員の不動産投資と開業届に関する基本ルール

公務員が不動産投資を始めるにあたり、まず理解しておくべきは、法律や職場の規則に関する基本ルールです。ここでは、多くの方が疑問に思う以下の5つのポイントについて解説します。

公務員が不動産投資をするには届出が必要ですか？
不動産収入で開業届は必要ですか？
公務員の不動産投資は5棟10室が基準
不動産投資は公務員の職場にバレる？
公務員の不動産投資は確定申告が必須です

公務員が不動産投資をするには届出が必要ですか？

公務員が不動産投資を行う場合、事前に職場への届出が必要になるケースがあります。これは、国家公務員法や地方公務員法によって、公務員の副業が原則として制限されているためです。

#### 自営兼業承認申請書の提出

一定規模以上の不動産賃貸を行う際には、「自営兼業承認申請書」を提出し、任命権者の承認を得なければならない場合があります。これは、不動産賃貸が「自営」つまり副業にあたると判断される可能性があるからです。人事院規則14-8では、不動産賃貸が事業的規模に至らないことや、管理業務を業者に委託することで職務専念義務に支障が生じないことなどが、承認の条件として挙げられています。

一方で、相続や贈与によって不動産を取得した場合や、転勤に伴い自宅を賃貸に出すといった、やむを得ない事情があるケースでは、承認手続きが比較的スムーズに進むことが多いと考えられます。いずれにしても、不動産投資を検討する最初の段階で、ご自身の職場の服務規程を確認し、人事担当部署に相談することが賢明な判断と言えます。事前に相談することで、後のトラブルを未然に防ぐことが可能です。

不動産収入で開業届は必要ですか？

不動産投資によって家賃収入などを得る場合、原則として税務署へ「個人事業の開業・廃業等届出書」（通称：開業届）を提出する必要があります。これは所得税法に定められた手続きであり、不動産所得が生じる事業を開始した事実を申告するためのものです。

提出のタイミングは、事業を開始した日（例えば、最初の物件を取得した日や入居者との契約日など）から1ヶ月以内と定められています。提出方法は、所轄の税務署窓口への持参のほか、郵送や国税電子申告・納税システム（e-Tax）を利用したオンライン提出も可能です。

中には「事業的規模ではないから開業届は不要ではないか」と考える方もいらっしゃるかもしれません。しかし、不動産貸付による所得は規模にかかわらず「不動産所得」として申告する義務があります。そして、後述する青色申告の様々な特典を受けるためには、開業届の提出が絶対的な前提条件となります。したがって、不動産投資を始める際には、規模の大小を問わず開業届を提出しておくことが、将来的なメリットに繋がる手続きになります。

公務員の不動産投資は5棟10室が基準

公務員の不動産投資において、副業規定に抵触するかどうかを判断する上で、極めて重要な指標となるのが「5棟10室基準」です。これは、不動産賃貸が投資の範囲を超え、事業的規模の「自営業」とみなされるかどうかの客観的な基準として、人事院規則などで運用されています。

具体的には、以下のいずれかに該当する場合、事業的規模と判断される可能性が高まります。

独立した家屋の貸付けが5棟以上である
アパートやマンション等の貸付けが10室以上である

この基準に加えて、年間の家賃収入が500万円以上となる場合も、事業性が高いと見なされる一因となります。これらの基準を超えてしまうと、職務専念義務に違反すると判断され、兼業の承認が得られないばかりか、懲戒処分の対象となるリスクも否定できません。

そのため、公務員の方が不動産投資を始める際は、まずこの「5棟10室」および「家賃収入500万円」という上限を意識し、その範囲内で計画を立てることが大前提となります。区分マンションを数戸所有するといった、比較的小規模な形から始める方が多いのは、こうした背景があるからです。

不動産投資は公務員の職場にバレる？

「不動産投資を始めたことが職場に知られてしまうのではないか」という点は、公務員の方が最も懸念されることの一つです。しかし、適切な手続きを踏むことで、職場に知られるリスクは大幅に下げることが可能です。

その鍵を握るのが、住民税の納税方法です。会社員や公務員の場合、給与から住民税が天引きされる「特別徴収」が一般的です。もし不動産所得にかかる住民税も特別徴収にしてしまうと、給与所得と不動産所得が合算された税額が職場に通知されることになります。給与に対して住民税額が不自然に高くなるため、経理担当者が他の所得の存在に気づくきっかけとなってしまいます。

この事態を避けるためには、確定申告を行う際に、住民税に関する事項の欄で「自分で納付」（普通徴収）を必ず選択してください。こうすることで、給与分の住民税はこれまで通り「特別徴収」で給与から天引きされ、不動産所得分の住民税の納付書は自宅に直接送付されるようになります。納税方法を分けることで、職場に不動産投資の事実を知られることなく、納税義務を果たすことが可能です。

ただし、前述の通り、一定規模以上の投資を行う場合は職場への承認申請が別途必要になる点を忘れてはなりません。ルールを守った上で、こうした税務上の配慮を行うことが大切です。

公務員の不動産投資は確定申告が必須です

公務員が給与所得以外に不動産投資による所得を得た場合、確定申告が必要になることがほとんどです。具体的には、各種経費を差し引いた後の不動産所得が年間で20万円を超える場合には、所得税法上の申告義務が発生します。

不動産投資を始めた初年度は、物件の購入に関わる諸費用など多くの経費が発生するため、所得が20万円以下になることもあるかもしれません。しかし、2年目以降、安定して家賃収入が入るようになれば、ほとんどのケースで確定申告が必要になると考えておくべきです。

確定申告は、1月1日から12月31日までの1年間の所得とそれに対する税金を計算し、原則として翌年の2月16日から3月15日までの間に税務署へ申告・納税する一連の手続きを指します。もし申告義務があるにもかかわらず確定申告を怠ると、本来納めるべき税金に加えて、無申告加算税や延滞税といったペナルティが課される可能性があります。

「職場にバレたくない」という気持ちから申告をためらう方もいるかもしれませんが、それは本末転倒です。税務署は個人の所得を正確に把握しています。ルールに従って誠実に確定申告を行うことが、安心して資産形成を続けるための基本であり、社会人としての責務でもあります。

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公務員の不動産投資で開業届を出して成功する秘訣

開業届を提出し、公務員としての不動産投資をスタートさせた後、いかにして安定した資産形成へと繋げていくか。ここでは、税務面でのメリットを最大限に活用し、成功へと導くための具体的な秘訣について掘り下げていきます。

不動産所得は公務員でも青色申告できる
公務員の不動産投資で認められる経費とは
賢い公務員は不動産投資で節税している
公務員の不動産投資における成功例を紹介
関西圏の投資ならグランアネストがおすすめ

不動産所得は公務員でも青色申告できる

確定申告には「白色申告」と「青色申告」の2種類がありますが、不動産投資を行うのであれば、税制上の優遇措置が多い青色申告を選択することが強く推奨されます。公務員の方でも、もちろん青色申告を行うことが可能です。

青色申告の最大のメリットは「青色申告特別控除」を受けられる点にあります。

最大65万円の控除: 事業的規模（おおむね5棟10室以上）で、複式簿記による記帳を行い、e-Taxで電子申告するなどの要件を満たすと、所得金額から最大65万円を控除できます。
10万円の控除: 事業的規模でない場合や、簡易な帳簿付け（簡易簿記）であっても、最大10万円の控除が適用されます。公務員の方の小規模な不動産投資でも、この10万円控除は十分に狙えます。

所得から10万円を控除できるだけでも、所得税・住民税の負担を軽減する効果は小さくありません。青色申告を行うためには、開業届に加えて「所得税の青色申告承認申請書」を、原則としてその年の3月15日まで（その年の1月16日以降に新規開業した場合は、事業開始日から2ヶ月以内）に税務署へ提出する必要があります。開業届と同時に提出してしまうのが最も効率的で確実な方法です。

公務員の不動産投資で認められる経費とは

不動産所得は、年間の総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。この「必要経費」を漏れなく正確に計上することが、所得額を圧縮し、結果として税負担を軽減するための鍵となります。不動産収入を得るために直接かかった費用が、必要経費として認められます。

具体的にどのようなものが経費になるか、また、なりにくいものを以下の表にまとめました。

経費の種類	具体例	備考
税金	固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税、印紙税など	所得税や住民税は経費になりません
保険料	火災保険料、地震保険料など	物件に対する損害保険料が対象です
管理費・修繕費	管理会社への委託管理費、共用部分の修繕積立金、入居者退去時の原状回復費用、リフォーム費用など	資産価値を高める資本的支出は減価償却の対象となる場合があります
減価償却費	建物や設備の取得価額を、耐用年数に応じて毎年費用計上するもの	土地は減価償却の対象外です。実際にお金が出ていかない経費の代表例です
借入金利子	不動産投資ローンの利息部分	ローンの元本返済部分は経費になりません
その他	不動産会社への仲介手数料、税理士報酬、交通費、通信費、消耗品費など	不動産経営に直接関連するものに限られます

これらの経費を証明するために、領収書や契約書などの書類は必ず保管しておく必要があります。何が経費になるか迷った場合は、税務署や税理士に相談するのが確実です。正しい経費計上が、健全な不動産経営の第一歩となります。

賢い公務員は不動産投資で節税している

不動産投資が資産形成の手段として注目される理由の一つに、節税効果が期待できる点が挙げられます。特に給与所得がある公務員の方にとって、これは大きなメリットとなり得ます。その仕組みが「損益通算」です。

損益通算とは、不動産所得で生じた赤字（損失）を、他の所得（この場合は給与所得）から差し引くことができる制度を指します。

例えば、年間の給与所得が600万円、不動産所得が100万円の赤字だったとします。この場合、給与所得と不動産所得を合算（損益通算）すると、その年の課税対象となる所得は500万円（600万円－100万円）に圧縮されます。課税所得が低くなることで、納めるべき所得税や住民税も少なくなる、という仕組みです。

特に、不動産投資を始めた初年度は、不動産取得税や登記費用などの初期費用が多くかかります。また、減価償却費という、実際には支出を伴わない会計上の経費も計上できるため、帳簿上は赤字になりやすい傾向があります。この赤字を利用して、既に給与から源泉徴収されている所得税の還付を受けられる可能性があるのです。

ただし、注意点もあります。節税効果だけを追い求めて、キャッシュフロー（手元に残る現金）が赤字になるような物件に投資してしまうのは本末転倒です。あくまで本質は安定した家賃収入を得ることであり、節税は副次的なメリットと捉えるバランス感覚が大切です。

公務員の不動産投資における成功例を紹介

適切な知識を身につけ、信頼できるパートナーと組むことで、公務員でありながら不動産投資を成功させている方は少なくありません。公務員という職業の持つ社会的信用の高さは、金融機関からの融資審査において有利に働くことが多く、これは大きなアドバンテージです。

例えば、将来への漠然とした不安を感じていた30代前半の地方公務員の方が、専門家のアドバイスを受けながら大阪市内の区分マンション投資を始めたケースを考えてみましょう。彼はまず、自身の属性を活かして有利な条件で融資を受けることに成功しました。購入後は、管理会社に運営を委託することで本業への支障をなくし、職場の承認も問題なく得られました。

初年度は損益通算による節税効果を実感し、2年目以降は安定した家賃収入が毎月の給与にプラスされることで、生活にも心にもゆとりが生まれました。彼は現在、2戸目の購入を検討しており、着実な資産形成の道を歩んでいます。

このような成功例がある一方で、知識不足から割高な物件を購入してしまったり、管理を疎かにして空室が続き、失敗に終わるケースも存在します。成功と失敗の分かれ道は、いかに客観的なデータに基づいた判断ができるか、そして、いかに信頼できる専門家のサポートを得られるかにかかっていると言えます。

関西圏の投資ならグランアネストがおすすめ

公務員の方が不動産投資を始めるにあたり、専門知識の不足や手続きの煩雑さに不安を感じるのは当然のことです。そのような方には、購入前の計画段階から購入後の運営まで、一貫してサポートしてくれるパートナー企業の存在が不可欠です。特に関西圏での不動産投資を検討されているのであれば、グランアネストが有力な選択肢となります。

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第二に、関西、特に今後の発展が期待される大阪エリアに特化し、将来的な価値を維持できる物件を厳選して扱っている点です。これは、長期的な資産形成を目指す上で非常に心強い要素です。

そして何より、社内試験を合格した専属コンサルタントによる手厚いアフターサポートが魅力です。物件の管理代行はもちろん、確定申告の悩みについても提携税理士が格安でサポートするなど、不動産経営に関するあらゆる「困りごと」に寄り添ってくれます。このような伴走者がいれば、本業に集中しながら、安心して不動産投資を続けることができるはずです。

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