公務員の不動産投資、許可の条件は？成功のコツを解説

「公務員は副業が禁止されているから、不動産投資なんて無理だろう」と諦めていませんか。実は、公務員が不動産投資を行うこと自体は、法律で一律に禁止されているわけではありません。

公務員は投資をしてもいいですか、という基本的な疑問から、公務員は不動産投資家になれるのかという具体的な興味まで、多くの方が関心を持っています。しかし、不動産投資を始めるにあたり、公務員ならではの不安や疑問が付きまとうのも事実です。例えば、公務員が不動産投資をしたらバレますか、という心配や、万が一の不動産投資で公務員がバレる事態を避けたいという思いは当然でしょう。

また、公務員不動産投資の5棟10室という基準の意味や、事業規模を超える場合の公務員不動産投資の届出の要否、そして公務員が不動産投資をしたら確定申告は必要ですか、といった税金に関する手続きも気になるところです。公務員の不動産投資ブログなどで情報を集める中で、公務員不動産投資の成功例に夢を膨らませる一方、不動産投資で公務員が失敗した後悔の話に不安を感じることもあるかもしれません。

さらに、公務員の不動産投資における節税の仕組みや、予期せぬ公務員の不動産収入の相続が発生した場合の対処法など、知っておくべきことは多岐にわたります。

この記事では、公務員の不動産投資に関する許可の条件や注意点を網羅的に解説し、あなたが安心して資産形成への一歩を踏み出すための道筋を示します。特に、手厚いサポート体制と将来性の高い物件で公務員の方から支持されているグランアネストがおすすめの理由についても、詳しくご紹介します。

この記事を読むことで、以下の点が明確になります。

公務員が不動産投資の許可なしで始められる具体的な条件
不動産投資で失敗しないための注意点と成功に導くポイント
節税や確定申告など、公務員が知っておくべきお金の知識
公務員の資産形成パートナーとして信頼できる会社の選び方

Contents

公務員の不動産投資、許可の基準と基本ルール
許可を得て成功する公務員の不動産投資戦略

公務員の不動産投資、許可の基準と基本ルール

この章では、公務員が不動産投資を行う上での基本的なルールと、許可が必要になるケース・不要なケースの具体的な基準について解説します。法律で定められた規則を正しく理解することが、安心して資産形成を進めるための第一歩です。

そもそも公務員は投資をしてもいいですか？
副業にならない公務員不動産投資5棟10室
不動産投資をしたら職場にバレるものなの？
許可が必要な場合の公務員不動産投資の届出
公務員が不動産投資をしたら確定申告は必要？

そもそも公務員は投資をしてもいいですか？

公務員は法律で副業が制限されていますが、資産運用を目的とした投資そのものが禁止されているわけではありません。株式投資や投資信託などと同様に、不動産投資も一定のルールの範囲内であれば行うことが可能です。

#### 公務員の副業を制限する法律

公務員の副業は、国家公務員法や地方公務員法によって制限されています。これらの法律の根底にあるのは、「職務専念の義務」「信用失墜行為の禁止」「守秘義務」といった、公務員として守るべき原則です。営利企業の役員を兼ねたり、自ら事業を営んだりすることが原則として禁止されているのは、これらの義務に違反するリスクがあるためです。

例えば、副業に時間を取られすぎて本業がおろそかになったり、特定の企業と癒着して公務の信用性を損なったりする事態を防ぐ目的があります。

#### なぜ不動産投資は「副業」と見なされない場合があるのか

不動産投資が「副業」に当たらないとされるケースがあるのは、それが「事業」ではなく「資産運用（投資）」の範囲内と解釈されるためです。人事院規則では、一定規模以下の不動産賃貸は、自ら営利企業を営む「自営」には該当しないとされています。

重要なのは、物件の管理を専門の管理会社に委託し、大家としての業務が本業に支障をきたさない状態を保つことです。入居者対応や建物の維持管理などを自身で行うと、職務専念の義務に抵触する可能性があるため、管理委託が原則となります。

したがって、定められた規模の範囲内で、かつ適切な管理体制を構築すれば、公務員が不動産投資を行うことは資産形成の一環として認められるのです。

副業にならない公務員不動産投資5棟10室

公務員が不動産投資を行う際、最も重要な基準となるのが「5棟10室」という規模です。これは、その不動産経営が「事業的規模」に達しているかどうかを判断するためのメルクマールであり、この基準を超えると副業と見なされ、許可が必要になる可能性があります。

#### 「5棟10室」の具体的な内容

「5棟10室」とは、文字通り、独立した家屋（戸建て）であれば5棟未満、アパートやマンションのような集合住宅であれば10室未満の経営規模を指します。この基準に満たない規模であれば、一般的に「資産運用」の範囲内と見なされ、許可なしで不動産投資を行うことが可能です。

駐車場の経営も同様に基準が設けられており、おおむね10台未満とされています。これらの異なる種類の不動産を組み合わせて所有している場合は、計算方法に注意が必要です。一般的に「戸建て1棟＝2室」「駐車場5台＝1室」のように換算して、合計が10室未満に収まるかどうかで判断します。

#### もう一つの基準「年間家賃収入500万円未満」

物件の規模だけでなく、家賃収入にも基準が設けられています。年間の家賃収入が500万円以上になると、事業的規模と見なされる可能性があります。

ここで注意したいのは、この500万円という金額が、経費を差し引いた後の「所得（利益）」ではなく、あくまで家賃や駐車場代などを含めた「収入」の総額である点です。たとえ経費が多くかかり、手元に残るお金が少なかったとしても、収入の額面が500万円を超えれば基準に抵触する恐れがあります。

これらの基準を正しく理解し、自身の投資規模が範囲内に収まっているかを常に確認することが大切です。

項目	副業と見なされない規模（許可不要）	事業的規模（要許可）
戸建て	4棟まで	5棟以上
アパート・マンション	9室まで	10室以上
年間家賃収入	500万円未満	500万円以上
管理形態	管理会社へ委託	自己管理は原則不可

不動産投資をしたら職場にバレるものなの？

「不動産投資を始めたことが、職場に知られてしまうのではないか」という点は、多くの方が懸念するポイントかと思われます。適切な手順を踏んでいれば、不動産投資が問題になることはありませんが、意図せず職場に知られる可能性はゼロではありません。

その主な原因は、税金、特に住民税の通知にあります。不動産投資によって所得が増えると、それに伴い住民税の額も増加します。会社の給与から天引きされる住民税（特別徴収）の額が、給与所得だけの場合と比べて不自然に増えていると、経理担当者などが気づく可能性があるのです。

これを避けるための対策として、確定申告の際に住民税の納付方法を選択する方法があります。確定申告書の第二表に「住民税に関する事項」という欄があり、ここで「自分で納付」（普通徴収）にチェックを入れるのです。

こうすることで、給与所得分の住民税はこれまで通り給与から天引き（特別徴収）され、不動産所得分の住民税は自宅に送付される納付書で自分で納める形に分離できます。これにより、会社に届く住民税の決定通知書の金額が給与所得に応じたものだけになるため、他の所得があることを知られにくくなります。

ただし、自治体によってはこの分離納付に対応していない場合もあるため、事前に役所に確認しておくとより安心です。

許可が必要な場合の公務員不動産投資の届出

前述の通り、5棟10室や家賃収入500万円といった基準を超えない限り、基本的には許可申請は不要です。しかし、これらの基準を超える規模で不動産投資を行いたい場合や、特殊な事情がある場合には、事前に所属長の許可を得る必要があります。

#### 許可申請が必要となる主なケース

許可申請が必要になる代表的なケースは、以下の通りです。

事業的規模を超える場合: 積極的に規模を拡大し、5棟10室以上の不動産経営を行いたい場合。
相続や贈与: 親などから収益物件を相続・贈与された結果、意図せず事業的規模を超えてしまった場合。
自宅の賃貸: 転勤などのやむを得ない理由で、それまで住んでいた持ち家を他人に貸し出す場合。

特に相続のように、本人の意思とは関係なく不動産を取得するケースでは、事情が考慮され許可が下りやすい傾向にあります。いずれの場合も、自己判断で進めるのではなく、不動産を取得することが分かった時点で速やかに上司や人事担当部署に相談することが肝心です。

#### 申請に必要な書類

許可申請を行う際には、一般的に以下のような書類の提出が求められます。

自営兼業承認申請書（不動産等賃貸関係）
物件の概要が分かる書類（登記簿謄本や売買契約書の写しなど）
賃貸借契約書や貸借条件が分かる書類
管理会社との管理委託契約書
その他、所属長が求める書類

これらの書類を通じて、不動産経営が公務員の職務に支障をきたさないことや、特定の業者との間に不適切な利害関係がないことを証明します。

公務員が不動産投資をしたら確定申告は必要？

不動産投資によって家賃収入を得た場合、その金額の大小にかかわらず、原則として確定申告が必要です。給与所得以外の所得が年間20万円を超えた場合に確定申告が必要とされていますが、不動産投資の場合は節税の観点からも申告するメリットが大きいと考えられます。

#### 確定申告の基本と種類

確定申告とは、1年間の所得とそれに対する税金（所得税）を計算し、国に報告・納税する手続きのことです。不動産投資で得た所得は「不動産所得」として申告します。不動産所得は以下の計算式で算出されます。

不動産所得 = 総収入金額（家賃収入など） - 必要経費

確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類があります。白色申告は手続きが比較的簡単ですが、税制上の優遇措置はありません。一方、青色申告は複式簿記での記帳など手間がかかるものの、最大65万円の特別控除を受けられるなど、大きな節税効果が期待できます。

事業的規模（5棟10室以上）でなければ青色申告の65万円控除は適用されにくいですが、それ以下の規模でも10万円の控除を受けられる可能性があるため、検討する価値は十分にあります。

#### 専門家への依頼も有効な選択肢

確定申告の手続きは複雑で、特に初年度は何から手をつけて良いか分からない方も多いでしょう。経費として計上できるものの判断や、減価償却の計算など、専門的な知識も求められます。

もし手続きに不安を感じる場合は、税理士などの専門家に依頼することも有効な選択肢です。専門家に任せることで、正確な申告ができるだけでなく、より効果的な節税対策のアドバイスを受けられる可能性もあります。不動産会社によっては、顧問税理士による確定申告サポートを提供している場合もあり、一般的な相場よりも安価に依頼できるケースもあるため、物件購入時にそうしたサポートの有無を確認するのも一つの方法です。

許可を得て成功する公務員の不動産投資戦略

この章では、公務員という立場を活かして不動産投資を成功に導くための具体的な戦略や、注意すべき点について掘り下げていきます。メリットを最大限に活かし、リスクを的確に回避することが、長期的な資産形成の鍵となります。

公務員不動産投資のリアルな成功例を紹介
不動産投資で公務員が失敗するケースとは
公務員の不動産投資は節税につながるのか
公務員の不動産収入、相続した場合の手続き
関西圏の投資ならグランアネストがおすすめ
公務員の不動産投資は許可の要点を押さえよう

公務員不動産投資のリアルな成功例を紹介

公務員が不動産投資で成功しやすい背景には、その職業的な特性が大きく関わっています。安定した収入と高い社会的信用は、不動産投資を行う上で強力なアドバンテージとなるのです。

成功例としてよく挙げられるのは、定年後の私的年金として家賃収入を確保したケースです。例えば、40代の公務員の方が、将来の年金制度への不安から都心のワンルームマンション投資を開始。公務員という属性の高さから、金融機関から好条件で融資を受けることができ、少ない自己資金でスタートできました。

購入後は管理会社に運用をすべて任せているため、本業に支障が出ることは一切ありません。ローン返済中も家賃収入で大部分がカバーされ、月々の持ち出しはわずかです。そして、定年を迎える頃にはローンを完済。その後は、家賃収入がまるごと安定した不労所得となり、ゆとりのあるセカンドライフを実現しています。

これは、公務員の「安定性」と不動産投資の「長期性」という二つの特徴が、うまく噛み合った結果と言えます。急な収入減のリスクが低い公務員は、長期にわたるローン返済計画が立てやすく、腰を据えた資産形成に向いているのです。

不動産投資で公務員が失敗するケースとは

公務員は不動産投資に有利な点が多い一方で、その有利さゆえに陥りがちな失敗パターンも存在します。成功への道を歩むためには、これらのリスクを事前に理解しておくことが不可欠です。

#### 融資可能額を過信してしまう

公務員は社会的信用が高いため、金融機関から融資可能額（借入枠）を大きく提示される傾向にあります。しかし、これはあくまで「貸せる上限額」であり、「無理なく返せる額」とは限りません。営業担当者から「これだけの額を借りられますから、もっと高額な物件を狙えますよ」と勧められ、背伸びをして高額な物件を購入してしまうケースは少なくありません。

その結果、想定外の空室や修繕費の発生によってキャッシュフローが悪化し、毎月の返済が家計を圧迫。最悪の場合、物件を手放さざるを得なくなることもあります。融資可能額に惑わされず、自身の収入と支出のバランスを考えた、堅実な資金計画を立てることが大切です。

#### 「節税」が目的化してしまう

不動産投資は節税効果が期待できるため、そこに魅力を感じる方も多いでしょう。しかし、節税効果ばかりを追い求め、収益性の低い物件に手を出してしまうのは典型的な失敗例です。

赤字を出すことで所得税や住民税の還付を受けられても、それ以上に不動産経営での損失が大きければ、トータルでは資産を減らしていることになります。不動産投資の本来の目的は、家賃収入によって利益を上げ、資産を増やすことです。節税はあくまで副次的なメリットと捉え、物件本来の収益性や将来性を見極める視点を忘れないようにしましょう。

公務員の不動産投資は節税につながるのか

不動産投資が節税につながる主な仕組みは、「損益通算」という制度にあります。これは、不動産所得で生じた赤字を、給与所得など他の所得から差し引くことができる制度です。

#### 赤字を作り出す「減価償却費」

不動産所得が赤字になる最大の要因は「減価償却費」です。減価償却費とは、建物や設備などの資産の価値が時間とともに減少していく分を、帳簿上の経費として計上するものです。

実際にお金が出ていくわけではないのに経費として計上できるため、「帳簿上は赤字だが、手元のキャッシュはプラス」という状況が生まれます。

例えば、年間の家賃収入が100万円、経費（管理費やローン金利など）が40万円、減価償却費が70万円だったとします。

この場合、手元のキャッシュフローは「100万円 – 40万円 = 60万円」のプラスです。

しかし、帳簿上の不動産所得は「100万円 – 40万円 – 70万円 = ▲10万円」の赤字となります。

#### 損益通算による税金の還付

この10万円の赤字を給与所得と損益通算することで、課税対象となる所得全体を圧縮できます。その結果、すでに納めた所得税の一部が還付されたり、翌年の住民税が安くなったりするのです。

このように、減価償却費をうまく活用することで、キャッシュフローを確保しながら税負担を軽減する効果が期待できます。ただし、前述の通り、節税ありきの物件選びは危険です。あくまで収益性の高い優良物件を保有した上で、結果として節税メリットも享受できる、という考え方が成功の鍵となります。

公務員の不動産収入、相続した場合の手続き

自身の意思で始めるのではなく、親などからの相続によって不動産オーナーになるケースもあります。予期せぬ形で不動産を取得した場合、特にその規模が大きい場合は、速やかな対応が求められます。

もし相続した物件がアパート一棟などで、結果的に「5棟10室」や「家賃収入500万円」の基準を超えてしまう場合、そのまま無許可で経営を続けると服務規程違反に問われる可能性があります。

このようなやむを得ない事情で基準を超える場合は、自己判断で放置せず、まずは所属部署の上司や人事担当者に正直に事情を説明し、相談することが最も重要です。その上で、前述した「自営兼業承認申請書」などの必要書類を揃え、速やかに許可申請の手続きを進める必要があります。

相続は誰にでも起こりうる事態です。いざという時に慌てないためにも、もし親が収益物件を所有している場合は、その規模や状況について事前に話を聞いておくと、心構えができるかもしれません。やむを得ない事情であれば、通常、申請が却下されることは考えにくいですが、誠実かつ迅速な対応を心がけることが大切です。

関西圏の投資ならグランアネストがおすすめ

これまで見てきたように、公務員が不動産投資を成功させるには、信頼できるパートナー選びが不可欠です。その中で、特に関西圏での不動産投資を検討している公務員の方には、グランアネストが有力な選択肢となります。

#### 将来性の高い「関西圏特化」の戦略

グランアネストは、物件の選定エリアを関西、特に大阪に特化しています。大阪エリアは、2025年の大阪・関西万博や、2029年開業予定のIR（統合型リゾート）といった国家的な大規模プロジェクトが控えており、今後の経済的な発展とそれに伴う人口増加、賃貸需要の高まりが期待される、将来性の高いエリアです。同社は、このような将来価値が見込める都心部の物件のみを厳選して扱っているため、長期的に安定した資産形成を目指せます。