公務員の不動産投資と経費｜副業規定から節税まで徹底解説

安定した職業である公務員の方が、将来の資産形成を考える上で不動産投資に興味を持つのは自然な流れかもしれません。しかし、多くの方が「そもそも公務員が不動産投資をするのは違法ではないか？」という疑問を抱くことでしょう。また、不動産投資が公務員にバレるリスクや、どのくらいの規模、例えば5棟10室という基準は守るべきか、不動産はいくらまでなら問題ないのか、といった具体的な不安も尽きないはずです。

さらに、実際に始めるとなれば、不動産投資で経費として認められるものは何か、そして確定申告、特に公務員の不動産所得における青色申告はできるのか、といった税務面の知識が不可欠になります。不動産投資による節税効果を期待する声も聞かれますが、安易な判断は不動産投資の失敗に繋がりかねません。

この記事では、公務員でもできる不動産投資はあるのかという基本的な問いから、職場への届出の要否、そして成功例まで、あなたの疑問や不安を一つひとつ解消していきます。これらの課題を解決し、公務員に最適な不動産投資をサポートする選択肢として、なぜグランアネストがおすすめなのかについても詳しく解説します。

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この記事を読むことで、以下の点について深く理解できます。

公務員が不動産投資を行う際の法的なルールや注意点
不動産所得で経費として計上できる具体的な項目
確定申告や青色申告、節税に関する具体的な方法
失敗を避け成功に近づくためのポイントと具体的な選択肢

Contents

公務員の不動産投資、経費計上の基本ルール
経費を活かす公務員の不動産投資成功の秘訣

公務員の不動産投資、経費計上の基本ルール

公務員が不動産投資をするのは違法ですか？
公務員は5棟10室未満の不動産投資が原則
職場への届出は必要かバレることはある？
不動産投資で経費として認められるもの
公務員の不動産投資は節税に繋がるのか
公務員でもできる不動産投資はある？

公務員が不動産投資をするのは違法ですか？

公務員が不動産投資を行うこと自体は、直ちに違法となるわけではありません。ただし、無条件に認められているわけではなく、守るべきルールが存在します。

国家公務員法や地方公務員法では、職員が営利企業の役員を兼ねたり、自ら営利企業を営んだりする「副業」を原則として禁止しています。これは、職員が全体の奉仕者として公共の利益のために勤務し、職務に専念する義務があるためです。

しかし、不動産投資は多くの場合、「副業」ではなく「資産運用」の一環として解釈されます。例えば、相続した実家を貸し出す、あるいは将来の私的年金確保のためにマンションの一室を購入して賃貸に出すといった行為は、社会通念上、資産の有効活用と見なされることが一般的です。

問題となるのは、その不動産投資が「事業」と見なされる規模に達した場合です。事業的規模になると、それは資産運用というよりも営利目的の事業経営と判断され、副業規定に抵触する可能性が高まります。したがって、公務員が不動産投資を行う際は、その規模や運営方法が「資産運用の範囲内」に収まっているかどうかが、合法性を判断する上で極めて大切な分岐点となります。

公務員は5棟10室未満の不動産投資が原則

公務員の不動産投資が「資産運用」の範囲内か、それとも「事業」と見なされるかを判断する上で、具体的な目安となるのが「5棟10室」という基準です。

これは、所得税法上の考え方で、貸家であれば5棟以上、アパートやマンションであれば10室以上を所有している場合、その不動産貸付は「事業的規模」として扱われるというものです。人事院規則においても、この基準が公務員の副業を判断する際の一つの目安として準用されています。

つまり、所有する物件が独立家屋なら4棟以下、マンションやアパートなら9室以下であれば、原則として事業的規模とは見なされず、資産運用の一環として認められやすいと考えられます。

なぜこのような基準があるかと言えば、5棟10室を超える規模になると、入居者募集、契約手続き、家賃回収、クレーム対応、物件の維持管理といった業務が恒常的に発生し、本業である公務員の職務に支障をきたす恐れがあると判断されるためです。このため、公務員として不動産投資を始める場合は、この「5棟10室」という基準を厳守することが、トラブルを避ける上で不可欠な条件と言えます。

職場への届出は必要かバレることはある？

不動産投資を始めるにあたり、職場への届出が必要かどうかは、多くの方が気になる点です。結論から言うと、規定の範囲内であっても、事前に人事担当課などに相談し、必要であれば所定の手続きを踏むことが賢明です。

各省庁や地方自治体によって内部規則は異なりますが、多くの場合、資産運用目的の不動産賃貸であっても、許可申請や届出を求める規定が設けられています。これを怠ると、たとえ事業的規模未満であっても、規則違反を問われる可能性があります。

では、届出をしなければ「バレることはないのか」と考える方もいるかもしれません。しかし、不動産投資が職場に知られる可能性は十分にあります。最も一般的なのが、住民税の金額変動です。不動産所得が発生すると確定申告が必要になり、その結果が翌年の住民税額に反映されます。給与から天引きされる住民税の額が他の職員と比べて不自然に変動すれば、経理担当者が疑問に思うきっかけになり得ます。確定申告の際に住民税の徴収方法を「普通徴収（自分で納付）」に選択することも可能ですが、自治体によっては給与所得者の普通徴収を認めていない場合もあり、確実な方法とは言えません。

他にも、同僚との会話や、入居者とのトラブルがきっかけで知られるケースも考えられます。無用な疑いをかけられたり、後から懲戒処分の対象になったりするリスクを避けるためにも、隠れて行うのではなく、ルールに則って正直に申告・相談することが、安心して資産形成を続けるための最善策です。

不動産投資で経費として認められるもの

不動産投資の大きなメリットの一つに、家賃収入を得るためにかかった費用を「経費」として計上できる点が挙げられます。これにより、課税対象となる不動産所得を圧縮することが可能です。

不動産所得の計算式は「総収入金額（家賃収入など）－必要経費＝不動産所得」となります。公務員の方が不動産投資を行う際、経費として認められる主な項目と、認められない項目を理解しておくことは非常に大切です。

以下に代表的な項目を表でまとめます。

経費として認められるもの	経費として認められないもの
税金関連
固定資産税・都市計画税	所得税・住民税
不動産取得税
登録免許税・印紙税
物件の維持管理費
管理会社への委託料
修繕費、リフォーム費用
損害保険料（火災保険・地震保険など）
資金調達関連
ローン金利（建物部分）	ローン元本の返済額
その他
減価償却費	スーツやカバンなどの購入費
税理士・司法書士への報酬	自身の飲食代・交際費
現地調査のための交通費	交通反則金

特に重要なのが「減価償却費」です。これは、建物の取得費用を法定耐用年数に応じて毎年分割して計上する経費のことで、実際にお金の支出がなくても帳簿上は費用として計上できます。また、不動産投資のために使用した費用は経費計上が可能ですが、プライベートと兼用している場合は、使用割合に応じて費用を分ける「家事按分」という考え方が必要になることも覚えておきましょう。

公務員の不動産投資は節税に繋がるのか

不動産投資が「節税になる」と言われる主な理由は、「損益通算」と「減価償却」という2つの仕組みにあります。

損益通算の仕組み

損益通算とは、ある所得で生じた赤字（損失）を、他の所得の黒字と相殺できる制度です。不動産所得で赤字が出た場合、本業である給与所得と合算することができます。

例えば、給与所得が600万円の人が不動産投資で年間100万円の赤字を出したとします。この場合、課税対象となる所得は「600万円－ 100万円＝ 500万円」に圧縮されます。所得が減るため、その分、所得税や住民税が安くなるというわけです。公務員の場合、給与から税金が源泉徴収されているため、確定申告を行うことで、納めすぎた税金が還付金として戻ってくることになります。

減価償却による節税効果

ここで、「そもそも赤字になるような投資は意味がないのでは？」という疑問が浮かぶかもしれません。しかし、不動産投資における「赤字」は、必ずしも現金の持ち出しを意味しないのがポイントです。

その鍵を握るのが、前述の「減価償却費」です。建物などの資産は年々価値が下がっていくという考え方に基づき、購入費用を法定耐用年数にわたって分割し、毎年経費として計上します。この減価償却費は、実際にお金の支出を伴わない「帳簿上の経費」です。

そのため、年間の家賃収入からローン金利や管理費などの実際の支出を差し引いても現金はプラス（キャッシュフローは黒字）なのに、そこに減価償却費を加えることで、帳簿上は赤字（不動産所得はマイナス）という状況が生まれやすくなります。

この「帳簿上の赤字」を給与所得と損益通算することで、「手元の現金は増えながら、税金は安くなる」という節税効果が期待できるのです。ただし、これはあくまで仕組み上の話であり、節税だけを目的とした収益性の低い物件選びは本末転倒であるため注意が必要です。

公務員でもできる不動産投資はある？

これまでの内容を総合すると、答えは「はい、ルールを守れば公務員でも不動産投資は可能」です。

公務員という立場は、社会的な信用度が高く、金融機関からの融資審査で有利に働くという大きなメリットがあります。収入が安定しているため、返済計画が立てやすい点も強みです。

重要なのは、副業規定に抵触しない「資産運用」の範囲内で堅実に行うことです。具体的には、事業的規模と見なされる「5棟10室」の基準を超えない、区分マンション1室から始めるような小規模な投資が現実的な選択肢となります。

また、本業に支障をきたさないよう、物件の管理は信頼できる管理会社に委託することが一般的です。家賃の集金、入居者対応、清掃などを任せることで、手間をかけずに安定した家賃収入を目指すことができます。

大切なのは、正しい知識を身につけ、信頼できるパートナーを見つけることです。法律や税金のルールを理解し、自身のライフプランに合った物件を専門家と共に選ぶことで、公務員という安定した基盤を活かしながら、将来に向けた賢い資産形成を実現することが十分に可能になります。

年収４５０万円から始める不動産投資【グランアネスト】

経費を活かす公務員の不動産投資成功の秘訣

公務員の不動産投資でよくある失敗例
公務員は不動産所得で青色申告できる
公務員の不動産投資における成功例
成功の鍵はグランアネストがおすすめ
総括：公務員の不動産投資で経費を学ぶ

公務員の不動産投資でよくある失敗例

不動産投資には多くのメリットがある一方で、知識不足や計画性のなさから失敗に至るケースも少なくありません。公務員の方が陥りがちな失敗例をいくつか紹介します。

一つ目は、「節税」という言葉に惹かれて、収益性を度外視した物件を選んでしまうケースです。減価償却費を大きく計上できる築古物件などは、確かに帳簿上の赤字を作りやすく、短期的な節税効果は高いかもしれません。しかし、入居者が見つからなければ家賃収入は得られず、修繕費がかさんで結果的に大きな損失を被る可能性があります。不動産投資の本質は、あくまでも継続的な収益確保であることを忘れてはいけません。

二つ目は、空室リスクや家賃下落リスクの想定が甘いことです。購入時のシミュレーションでは満室想定で計算していても、周辺環境の変化や建物の老朽化によって空室期間が長引いたり、家賃を下げざるを得なくなったりすることは十分に考えられます。これらのリスクを織り込まずにギリギリの返済計画を立てていると、資金繰りが一気に悪化する恐れがあります。

三つ目は、管理会社任せにしすぎて、自身が投資家であるという当事者意識が欠如してしまうことです。信頼できるパートナーは不可欠ですが、全てを丸投げするのではなく、定期的に収支報告を確認し、物件の状況を把握しておく姿勢が大切です。

これらの失敗を避けるためには、目先の利益や節税効果だけに捉われず、中長期的な視点で物件の価値や収益性を見極めることが鍵となります。

公務員は不動産所得で青色申告できる

不動産所得の確定申告には、「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。青色申告は、正規の簿記の原則に従って帳簿を作成する必要がある代わりに、税制上の様々な特典を受けられる制度です。

公務員の方でも、不動産所得があれば青色申告を選択することが可能です。事前に税務署へ「開業届」と「青色申告承認申請書」を提出することで、青色申告を行うことができます。

青色申告の最大のメリットは「青色申告特別控除」です。公務員の方のように、不動産貸付が事業的規模（5棟10室）未満の場合、控除額は最高10万円となります。10万円の所得控除が受けられるだけでも、白色申告に比べて所得税・住民税を節税できるメリットがあります。

さらに、もう一つの大きな特典として「純損失の繰越控除」が挙げられます。これは、不動産所得で生じた赤字（純損失）を、翌年以降3年間にわたって繰り越し、将来の黒字と相殺できる制度です。例えば、ある年に大規模な修繕が発生して大きな赤字が出たとしても、その赤字を翌年以降の利益で埋めることができるため、長期的な視点で見ると税負担を平準化する効果が期待できます。

帳簿作成の手間はかかりますが、近年は安価で使いやすい会計ソフトも多く普及しています。税制上の優遇措置を最大限に活用するためにも、不動産投資を始めた際は、青色申告を選択することを強くおすすめします。

公務員の不動産投資における成功例

ルールを守り、堅実な計画のもとで不動産投資に取り組むことで、多くの公務員の方が資産形成に成功しています。

例えば、30代の地方公務員Aさんのケースです。将来の年金に不安を感じ、都心へのアクセスが良い関西圏のワンルームマンションを購入しました。ターゲットを単身者に絞り、駅から近く、セキュリティ設備の整った物件を選んだことが功を奏し、安定して入居者が決まっています。管理は全て信頼できる会社に委託しているため本業に支障はなく、得られた家賃収入を繰り上げ返済に充てることで、着実にローン残高を減らしています。Aさんは、この不動産が将来の私的年金になるだけでなく、団体信用生命保険に加入しているため、万が一のことがあっても家族に資産を残せる生命保険代わりにもなっている点に満足しています。

また、40代の国家公務員Bさんは、節税効果を正しく理解し、資産形成に活かしている例です。彼は独自のAIシミュレーターを持つ会社に相談し、自身の給与収入や家族構成に基づいた詳細なキャッシュフローのシミュレーションを行いました。その結果、減価償却による損益通算で毎年の税金が還付されるだけでなく、長期的に見ても資産価値が維持されやすい物件を厳選して購入しました。確定申告も顧問税理士のサポートを受けることでスムーズに完了しており、税金に関する悩みを抱えることなく、安心して資産運用を続けられています。

これらの成功例に共通するのは、専門家のサポートを得ながら、自身の状況に合った堅実な投資を行っている点です。

成功の鍵はグランアネストがおすすめ

公務員の方が不動産投資で成功を収めるためには、信頼できるパートナーの存在が不可欠です。本業で多忙な中、物件選びから管理、税務処理まで全てを一人で行うのは現実的ではありません。そこで、公務員の不動産投資を強力にサポートする選択肢として、グランアネストをおすすめします。

グランアネストをおすすめする理由は、主に3つの強みにあります。

第一に、その「サポート力」です。物件の代行管理はもちろんのこと、運用開始後のアフターサポートが充実しています。社内試験を合格した専属のコンサルタントが、一人ひとりのライフプランに合わせて、確定申告に関する悩みから将来の資産計画まで、継続的にサポートを提供します。一般的な相場よりも安価な費用で顧問税理士による確定申告書の作成代行も行っており、税務に関する不安を解消できるのは、公務員にとって大きな安心材料となります。

第二に、「関西圏、特に大阪エリアに特化」している点です。大阪は2025年の大阪・関西万博やIR事業の計画など、今後の大きな発展が見込まれるエリアです。将来的な人口増加や賃貸需要の向上が期待できるため、資産価値が維持されやすいという特徴があります。グランアネストは、このような将来性の高いエリアの物件のみを厳選して扱っているため、長期的に安定した資産形成を目指すことが可能です。

第三に、「独自のAIシミュレーター」を活用できる点です。このシミュレーターを使えば、現在の収入や家族構成を基に、不動産投資が将来の家計にどのような影響を与えるかを具体的に「視覚化」できます。漠然とした想像ではなく、数値に基づいた客観的な判断ができるため、安心して投資の第一歩を踏み出すことができます。

これらの強みを持つグランアネストは、公務員のあなたの人生設計における、心強いパートナーとなるでしょう。

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