公務員の不動産投資｜失敗を避けるための知識と対策

「公務員が不動産投資で失敗するケースは本当に多いのだろうか」「安定しているはずなのに、なぜ後悔する人がいるのか」といった疑問や不安を抱えて、情報を探している方もいらっしゃるでしょう。公務員の不動産投資ブログや解説本を読んでみると、成功体験談が多く見られますが、その裏には語られないリスクも存在します。

例えば、そもそも不動産投資は公務員にバレるのではないかという心配や、副業規定に定められた5棟10室や年間家賃収入500万円の基準、そして届出の要否など、特有のルールを理解しておくことが不可欠です。また、社会的信用の高さを利用したフルローンの提案や、節税効果ばかりを強調する営業トークに乗り、結果的に資産を減らしてしまう事例も少なくありません。

このような失敗を避け、堅実に資産を形成するためには、信頼できるパートナー選びが鍵となります。その一つの選択肢として、専門家による手厚いサポート体制が整っているグランアネストがおすすめです。この記事では、公務員が不動産投資で陥りがちな失敗の原因から、具体的な対策、そして成功への道を詳しく解説していきます。

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この記事を読むことで、以下の点について理解が深まります。

公務員が不動産投資で失敗しやすい具体的な理由
遵守すべき副業規定（5棟10室、500万円）の詳細
リスクを回避し、成功確率を高めるための対策
信頼できる不動産投資パートナーの選び方

Contents

公務員の不動産投資における失敗の典型パターン
公務員の不動産投資で失敗しないための対策

公務員の不動産投資における失敗の典型パターン

不動産投資は公務員だとバレる？服務規程
副業と見なされる5棟10室の基準とは
年間家賃収入500万円の壁と注意点
規模を超える場合に必要な届出の手続き
フルローンに潜む甘い罠とリスク

不動産投資は公務員だとバレる？服務規程

公務員が不動産投資を行っていることが勤務先に知られる可能性は、ゼロではありません。多くの場合、正式な調査が入るというよりは、第三者からの情報提供や、同僚との会話など、偶発的なきっかけで発覚するケースが考えられます。

国家公務員法や地方公務員法では、職員が信用を損なう行為をしたり、職務の公正さを疑われる行為をしたりすることを禁じています。不動産投資自体が即座に法律違反となるわけではありませんが、その規模や運営方法によっては、これらの服務規程に抵触すると判断されるリスクがあります。

例えば、入居者とのトラブル対応に追われて本業に支障が出たり、大規模な不動産経営を行っていることが周囲に知られたりすると、「職務専念の義務」に違反していると見なされる可能性があります。特に、同僚からの嫉妬や噂話が、意図せず上司の耳に入ってしまうことも考えられます。

したがって、不動産投資を行う際は、法律や規則の遵守はもちろんのこと、周囲に不安や疑念を与えないような配慮も大切です。管理業務を専門の会社に完全に委託し、あくまで「資産運用」の範囲内で行っていることを明確にしておくことが、無用なトラブルを避けるための鍵となります。

副業と見なされる5棟10室の基準とは

公務員の不動産投資において、最も重要な指標の一つが「5棟10室」という基準です。これは、人事院規則で定められており、不動産投資が「資産運用」の範囲を超える「事業的規模」であるかどうかを判断するための目安となります。

この基準を超えると、副業（自営兼業）と見なされ、原則として所属長の許可が必要になります。具体的には、以下のいずれかに該当する場合、事業的規模と判断されるのが一般的です。

独立した家屋（戸建て）の場合：5棟以上
アパートやマンションの部屋の場合：10室以上

事業的規模の判断基準

項目	資産運用（許可不要の範囲）	事業的規模（許可が必要）
戸建て	4棟まで	5棟以上
アパート・マンション	9室まで	10室以上
駐車場	9台まで	10台以上
複合経営	戸建て1棟を2室と換算するなどして合計9室相当まで	合計で10室相当以上

この基準は、あくまで目安であり、最終的な判断は各自治体や省庁の人事担当部署に委ねられます。しかし、この基準を超えて無許可で不動産投資を行っていた場合、服務規程違反として懲戒処分の対象となるリスクが格段に高まります。

これから不動産投資を始める公務員の方は、まずはこの規模内に収まる物件からスタートするのが賢明です。将来的に規模を拡大したいと考えた場合でも、必ず事前に許可申請を行う必要があります。

年間家賃収入500万円の壁と注意点

「5棟10室」の基準と並んで、もう一つ重要な判断基準となるのが、年間の家賃収入です。一般的に、不動産賃貸による年間収入が500万円以上になる場合も「事業的規模」と見なされ、許可申請が必要となります。

ここで注意すべき点は、この「500万円」が、経費を差し引いた後の「所得」ではなく、単純な「収入」であるという点です。つまり、管理費や修繕積立金、ローンの金利などを差し引く前の、入居者から得られる家賃の総額で判断されます。

例えば、複数の物件を所有し、年間の家賃収入の合計が510万円になったとします。そこから経費を差し引いた手取り（所得）が200万円だったとしても、収入が500万円の基準を超えているため、事業的規模と判断される可能性が高いのです。

この基準があるため、公務員の方は利回りだけでなく、収入の総額にも常に注意を払う必要があります。高利回りの物件を複数購入した結果、気づかないうちに収入基準を超えてしまうこともあり得ます。

自身の不動産投資がどの規模に該当するのかを正確に把握し、基準を超えそうな場合は、後述する届出の手続きを適切に行うことが、リスク管理の観点から極めて大切です。

規模を超える場合に必要な届出の手続き

前述の通り、「5棟10室」または「年間家賃収入500万円」という基準を超える不動産投資を行う場合、公務員は事前に所属長から許可を得る必要があります。この手続きを怠ると、服務規程違反に問われる可能性があるため、厳格に遵守しなければなりません。

許可を得るためには、「自営兼業承認申請書」などの書類を、所属する部署を通じて人事担当部署に提出するのが一般的な流れです。

申請時に必要となる主な情報

物件の所在地、構造、規模
管理業務の委託先（管理会社の情報）
年間の想定家賃収入
不動産投資が本業に支障をきたさないことの証明
相続など、不動産を取得した経緯

申請の最大のポイントは、「不動産経営が職務に一切影響を与えないこと」を客観的に示すことです。そのためには、物件の管理業務を信頼できる管理会社に完全に委託していることが必須条件となります。入居者募集や家賃回収、クレーム対応などを全て管理会社に任せることで、「自身は労務を提供しておらず、あくまで資産運用である」と主張しやすくなります。

承認までには時間がかかる場合もあるため、事業的規模の物件購入を検討する際は、売買契約を進める前に、まずは職場の規定を確認し、人事担当部署に相談することをおすすめします。

フルローンに潜む甘い罠とリスク

公務員は収入が安定しており、社会的信用が高いため、金融機関のローン審査に通りやすいという大きなメリットがあります。しかし、このメリットが逆に「失敗」の引き金になることもあるため、注意が必要です。

特に、自己資金をほとんど使わずに物件価格の全額と諸費用を借り入れで賄う「フルローン」には、甘い罠が潜んでいます。不動産会社の中には、公務員の高い与信枠を狙い、「自己資金ゼロで始められます」「レバレッジを最大限に効かせましょう」といった言葉で、高額な物件や収益性の低い物件をフルローンで勧めてくるケースがあります。

一見、手元の資金を使わずに不動産オーナーになれる魅力的な話に聞こえますが、フルローンには以下のようなリスクが伴います。

金利上昇への耐性が低い: 借入額が大きいため、将来金利が上昇した際に返済額が大幅に増え、キャッシュフローが赤字に転落しやすくなります。
売却時のリスク: 物件価格が下落した場合、ローンの残債が売却価格を上回る「残債割れ」に陥りやすく、売却したくてもできない状況になります。
不測の事態に対応できない: 空室の発生や急な修繕が必要になった際に、手元に資金がないため対応が遅れ、状況がさらに悪化する可能性があります。

言ってしまえば、フルローンは投資の成功を金融機関の融資と物件の収益性に完全に依存する、非常にリスクの高い手法です。公務員という立場を過信せず、必ず一定の自己資金を用意し、余裕を持った資金計画を立てることが、長期的に安定した不動産投資を行うための鉄則と言えます。

年収４５０万円から始める不動産投資【グランアネスト】

公務員の不動産投資で失敗しないための対策

まずは不動産投資の本で基礎知識を学ぶ
不動産投資ブログから学ぶ成功と失敗
節税目的だけの不動産投資が危険な理由
関西圏特化のグランアネストがおすすめな訳
まとめ：公務員の不動産投資で失敗しないために

まずは不動産投資の本で基礎知識を学ぶ

不動産投資を成功させるためには、何よりもまず、体系的な知識を身につけることがスタートラインとなります。そのための最も基本的な方法が、専門書を読むことです。本は、著者の経験や知識が構造的にまとめられているため、断片的な情報が多いインターネットとは異なり、不動産投資の全体像を効率的に掴むことができます。

公務員向けに書かれた不動産投資の本であれば、副業規定や特有のリスクについても解説されていることが多く、自身の立場に合わせた知識を得やすいでしょう。

ただし、本から得られる知識には限界もあります。

書籍で学ぶ際の注意点

情報の鮮度: 出版年が古い本は、現在の市場動向や法改正に対応していない可能性があります。
著者のバイアス: 著者が特定の投資手法や不動産会社の関係者である場合、内容がその方向に偏っていることがあります。
普遍性の欠如: 成功体験談は魅力的ですが、その手法が自分にも当てはまるとは限りません。

本はあくまで基礎固めと位置づけ、複数の書籍を読んで多角的な視点を養うことが大切です。一つの情報源を鵜呑みにせず、後述するブログや専門家のアドバイスと組み合わせることで、より精度の高い判断が可能になります。

不動産投資ブログから学ぶ成功と失敗

書籍と並行して活用したいのが、現役の不動産投資家が運営するブログです。ブログの最大のメリットは、リアルタイムの情報や、具体的な成功事例・失敗事例に触れられる点にあります。

公務員という同じ立場の投資家が、どのように物件を選び、どのように金融機関と交渉し、どのようなトラブルを乗り越えたのか、といった生の情報は、書籍だけでは得られない貴重な学びとなります。特に、失敗談は他人の経験を自分のリスク回避に活かせるため、積極的に読む価値があります。

一方で、ブログの情報を参考にする際には、以下の点に注意を払う必要があります。

情報の信頼性: ブログは誰でも発信できるため、情報の正確性が保証されていません。中には、特定の商材やセミナーへ誘導することを目的としたブログも存在します。
再現性の問題: ある投資家が成功したエリアや物件が、今も「おいしい」とは限りません。市場は常に変動しているため、過去の成功事例をそのまま真似るのは危険です。

複数のブログを読み比べ、発信者のプロフィールや実績を確認し、情報の裏付けを取る姿勢が求められます。ブログは、知識を深め、モチベーションを高めるためのツールとして活用し、最終的な投資判断は客観的なデータに基づいて行うべきです.

節税目的だけの不動産投資が危険な理由

公務員は給与所得者であるため、節税対策の手段が限られています。このため、「不動産投資は節税になる」という言葉に強い魅力を感じる方が少なくありません。確かに、不動産所得が赤字になった場合、その赤字分を給与所得と合算して確定申告（損益通算）することで、所得税や住民税の還付を受けられる可能性があります。

しかし、この節税効果だけを目的として不動産投資を始めるのは、非常に危険な考え方です。なぜなら、「不動産所得が赤字である」ということは、家賃収入よりもローンの返済や経費の支払いが上回っている状態、つまり、お金が出ていっている状態を意味するからです。

節税のために、意図的に収益性の低い物件や、価格が割高な新築物件を購入してしまうと、毎年手元から持ち出しが発生し、資産を形成するどころか、逆に減らしてしまう本末転倒な結果になりかねません。

本来、不動産投資の目的は、長期的に安定した家賃収入（インカムゲイン）を得て、キャッシュフローをプラスにすることです。節税は、あくまで健全な不動産経営を行った結果として得られる「副次的なメリット」と捉えるべきです。

これらの理由から、不動産会社から「節税になりますよ」という提案をされた際には、その物件が本当に収益を生むのか、キャッシュフローはプラスになるのかを冷静に見極める視点が不可欠です。

関西圏特化のグランアネストがおすすめな訳

これまで述べてきたような、公務員が陥りやすい失敗のリスクを避け、堅実な資産形成を目指す上で、信頼できるパートナー企業の存在が極めて重要になります。その選択肢の一つとして、グランアネストをおすすめできます。

グランアネストが公務員の不動産投資パートナーとして適している理由は、主に以下の3点に集約されます。

1. 専属コンサルタントによる手厚いサポート

グランアネストでは、社内試験を合格した専属のコンサルタントが、物件の提案から運用開始後のアフターサポートまで一貫して担当します。確定申告といった税金の悩みについても、顧問税理士によるサポート体制が整っており、本業が忙しい公務員でも安心して任せることが可能です。これは、知識不足や相談相手がいないという失敗要因を直接的にカバーする強みと言えます。

2. 将来性のある関西圏特化の物件選定

同社は、2025年の大阪・関西万博やIR計画などで将来的な発展が見込まれる関西、特に大阪エリアの物件に特化しています。人口動態や賃貸需要を厳密に分析し、将来にわたって価値を維持できる物件のみを厳選して提供しています。これは、安易に高額物件を勧めるのではなく、投資家本位の視点で物件を選んでいる証左です。