公務員の不動産投資と処分｜回避する方法を専門家が解説

公務員として不動産投資を始めた際に、万が一処分を受けたら…と不安に感じていませんか。インターネットのブログや市販されている本で情報を集めても、何が正しいのか分からなくなることもあります。

特に、不動産投資が公務員の職場にバレるのではないか、5棟10室や収入500万といった基準、煩雑な届出の手続きなど、悩みは尽きないでしょう。

一方で、フルローンを活用した資産形成や、節税のメリットに魅力を感じるのも事実です。この記事では、そのようなお悩みを抱えるあなたに、なぜ専門家のサポートを受けられるグランアネストがおすすめなのか、その理由を詳しく解説します。

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この記事を読むことで、以下の点について深く理解できます。

公務員の不動産投資で処分対象となる具体的な基準
懲戒処分を回避し、合法的に資産形成を進める方法
不動産投資がバレる原因とその対策
専門家と取り組む不動産投資のメリットと注意点

Contents

公務員の不動産投資で処分される実態と法的根拠
処分を回避する公務員の不動産投資ならお任せ

公務員の不動産投資で処分される実態と法的根拠

なぜ不動産投資は公務員にバレるのか
処分の基準となる5棟10室の規則
副業と見なされる年収500万の壁
懲戒処分を避けるための事前の届出
不動産投資ブログから学ぶ失敗事例

なぜ不動産投資は公務員にバレるのか

公務員の不動産投資が発覚する主な理由は、住民税の金額変動にあります。不動産所得が発生すると、確定申告を行う必要があります。その結果、給与所得と合算された総所得に基づいて住民税が計算されるため、勤務先が把握している住民税額と差が生じ、経理担当者に別の所得があることを推測される可能性があります。

住民税の徴収方法の変更

対策として、確定申告の際に住民税の徴収方法を「特別徴収」（給与天引き）から「普通徴収」（自分で納付）に切り替える方法が考えられます。これにより、不動産所得分の住民税に関する通知が自宅に届くため、勤務先に所得の増加を知られずに済みます。

ただし、注意点として、不動産投資が赤字になった場合は状況が異なります。給与所得と不動産所得の赤字を損益通算することで、全体の課税所得が減少し、結果的に住民税額も下がります。この場合、給与所得のみの場合より住民税が安くなるため、勤務先に別の収入源（この場合は赤字の事業）の存在が発覚する可能性が高まります。

人間関係からの発覚

もう一つの大きな要因は、同僚や知人との会話です。特に、投資が順調に進んでいると、つい周囲に話してしまいたくなるかもしれません。しかし、話した相手が公務員の副業規定に詳しくない場合や、妬みなどの感情から、意図せず情報が広まってしまうケースは少なくありません。SNSでの発信も同様で、匿名であっても投稿内容から個人が特定されるリスクは常に伴います。したがって、資産状況に関する情報を不用意に口外しない慎重さが求められます。

処分の基準となる5棟10室の規則

公務員が不動産投資を行う上で、懲戒処分の対象となるか否かを判断する最も基本的な基準が「5棟10室」です。これは、人事院規則14-8に定められており、不動産賃貸が事業的規模に該当するかどうかを判断するための具体的な指標となります。

この基準を超えると、資産運用ではなく「自ら営利企業を営む」行為、すなわち事業経営と見なされ、国家公務員法や地方公務員法で制限される副業に該当する可能性が非常に高くなります。

具体的には、以下の通りです。

種類	承認が不要な規模（未満）	事業的規模（以上）
独立家屋（戸建て）	5棟	5棟
区分所有（マンション・アパート）	10室	10室
駐車場	10台	10台

例えば、アパートを8室と戸建てを1棟所有している場合、戸建て1棟は2室と換算されるため、合計で「10室」となり、事業的規模と判断される可能性があります。この基準を正確に理解し、自身の所有物件が範囲内に収まっているか常に把握しておくことが、処分を避けるための第一歩です。

副業と見なされる年収500万の壁

前述の通り、5棟10室という物理的な規模基準に加えて、収入額にも明確な基準が設けられています。人事院規則では、不動産賃貸による年間収入が500万円以上の場合も、事業的規模と見なすと定めています。

ここで注意すべきは、この「500万円」が、経費を差し引いた後の「所得（利益）」ではなく、家賃や共益費などを含めた「収入（売上）」である点です。たとえ経費が多くかかり、手残りが500万円未満であっても、年間の家賃収入の合計が500万円に達した時点で、この基準に抵触します。

例えば、月額8万円の部屋を6室貸している場合、年間の家賃収入は「8万円 × 6室 × 12ヶ月 = 576万円」となり、室数では10室未満でも収入基準で事業的規模と判断されます。

このため、物件の購入を検討する際は、将来的な家賃収入が500万円の基準を超える可能性がないか、慎重にシミュレーションを行うことが不可欠です。一つの物件で基準を超えることは稀かもしれませんが、複数の物件を所有する場合には、合計の収入額を常に意識する必要があります。

懲戒処分を避けるための事前の届出

もし、相続や新たな物件購入によって、所有物件が「5棟10室」や「年間収入500万円」の基準を超えることが見込まれる場合、懲戒処分を回避するためには、事前に「兼業許可申請」を行う必要があります。

これは、国家公務員であれば「自営兼業承認申請書」を、地方公務員であれば各自治体が定める様式を用いて、任命権者（所属長など）に提出し、承認を得る手続きです。無許可で基準を超えた不動産経営を行うことは、明確な服務規律違反となります。

申請が承認されるためのポイント

申請が承認されるためには、主に以下の2点が重要視されます。

職務専念義務に支障がないこと: 不動産賃貸に関する管理業務をすべて管理会社に委託しており、入居者対応や清掃、家賃回収などで本業に影響が出ないことを明確にする必要があります。管理会社との委託契約書の写しなどを添付すると良いでしょう。
利害関係が生じないこと: 公務員としての職務上の立場を利用して利益を得るようなことがない、公正中立な運営であることを示すことが求められます。

申請は、基準を超えることが確定してからではなく、その見込みが立った段階で、直属の上司や人事担当課に相談することから始めるのが円滑に進めるコツです。事後報告や無許可での運営は、心証を著しく悪化させ、厳しい処分につながるリスクを高めるだけです。

不動産投資ブログから学ぶ失敗事例

インターネット上には、公務員大家による不動産投資ブログが数多く存在します。これらは成功体験だけでなく、貴重な失敗事例の宝庫でもあります。処分や失敗を避けるためには、これらの体験談から教訓を学ぶことが非常に有益です。

よく見られる失敗例としては、「基準を知らずに規模を拡大し、市民からの通報で発覚して処分された」「確定申告を怠り、税務調査で発覚した」「同僚に自慢話をしてしまい、そこから噂が広まった」といったケースが挙げられます。

また、物件選びに関する失敗も散見されます。例えば、「利回りだけを見て地方の築古物件を購入したが、入居者が全く決まらなかった」「悪質な業者に騙され、相場より著しく高い価格で価値の低い物件を買ってしまった」など、知識不足が原因で大きな損失を抱えるケースです。

これらのブログを読むことで、法律や規則の知識だけでなく、不動産投資そのものに潜むリスクや、人間関係における注意点など、実践的な知見を得られます。ただし、ブログの情報は個人の体験に基づくものであり、必ずしも全てのケースに当てはまるわけではありません。情報を鵜呑みにせず、あくまで一つの参考として、多角的な視点から情報を取捨選択する姿勢が大切です。

年収４５０万円から始める不動産投資【グランアネスト】

処分を回避する公務員の不動産投資ならお任せ

まずは不動産投資の本で基礎知識を学ぶ
公務員が不動産投資でフルローンを組むには
賢い公務員の不動産投資は節税に繋がる
専門家の支援があるグランアネストがおすすめ
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まずは不動産投資の本で基礎知識を学ぶ

不動産投資を成功させ、処分といったリスクを回避するためには、何よりもまず体系的な知識を身につけることが不可欠です。ブログやSNSの情報は断片的になりがちですが、不動産投資に関する専門書や入門書を少なくとも数冊読むことで、基礎を固めることができます。

本から学ぶべき内容は多岐にわたります。物件の種類（区分マンション、一棟アパートなど）ごとの特徴、利回り（表面利回り、実質利回り）の計算方法と注意点、物件価格の相場観、金融機関からの融資の仕組み、そして最も重要なリスク管理の方法などです。

特に公務員の方であれば、副業規定に関する解説が含まれている書籍を選ぶと良いでしょう。法律の条文だけでなく、具体的な判例や処分の実例を交えて解説している本は、理論と実践の両面から理解を深める助けになります。

書籍で得た知識は、不動産業者からの提案を客観的に評価するための「物差し」となります。業者の言うことを鵜呑みにせず、「その提案は本当に自分にとってメリットがあるのか」「他にリスクはないか」を自ら判断する力が養われ、安易な投資による失敗を防ぐことに繋がります。

公務員が不動産投資でフルローンを組むには

公務員は、その安定した職業と収入から社会的信用力が非常に高く、金融機関の融資審査において有利な立場にあります。この信用力を活かし、自己資金をほとんど使わずに物件を購入する「フルローン」を目指す方も少なくありません。

フルローンを組むためには、個人の属性の高さに加えて、購入する物件自体の収益性や担保価値が極めて重要になります。金融機関は、「貸したお金を安定的に回収できるか」を最も重視するため、空室リスクが低く、将来にわたって資産価値が維持されやすい物件でなければ、承認を得るのは難しいでしょう。

グランアネストの強み

グランアネストでは、今後の発展が見込まれる関西圏、特に大阪市内の価値が維持されやすい都心部物件を厳選して扱っています。このような将来性の高いエリアの物件は、金融機関からの評価も得やすく、フルローンでの融資実行の可能性を高める要素となります。

ただし、フルローンには注意点もあります。借入額が大きくなるため、金利上昇や突発的な修繕費の発生時に、返済計画が厳しくなるリスクを伴います。そのため、フルローンを組む場合でも、ある程度の自己資金を手元に残しておくなど、余裕を持った資金計画を立てることが賢明です。

賢い公務員の不動産投資は節税に繋がる

不動産投資は、家賃収入という新たな収益源を得られるだけでなく、所得税や住民税の節税効果が期待できる側面も持っています。これは、不動産所得の計算方法に理由があります。

不動産所得は、「総収入金額ー必要経費」で計算されます。この必要経費には、管理委託費や修繕費、固定資産税、損害保険料などに加え、「減価償却費」を含めることができます。減価償却費は、建物の取得費用を法定耐用年数にわたって分割して経費計上するもので、実際にお金の支出を伴わないにもかかわらず、帳簿上の経費を増やすことができます。

この結果、帳簿上では不動産所得が赤字になるケースがあります。その赤字分を給与所得と損益通算することで、課税対象となる所得総額を圧縮でき、結果として所得税や住民税の還付・軽減に繋がるのです。

税務サポートの重要性

ただし、確定申告の手続きは複雑であり、どの費用が経費として認められるのか、減価償却の計算はどうするのかなど、専門的な知識が求められます。グランアネストでは、顧問税理士による確定申告書の作成サポートを一般的な相場よりも安価な費用で提供しています。専門家による適切な税務処理は、節税効果を最大化し、税に関する悩みを解消する上で大きな助けとなります。

専門家の支援があるグランアネストがおすすめ

公務員の方が安心して不動産投資を始め、長期的に成功を収めるためには、信頼できるパートナーの存在が不可欠です。グランアネストは、まさにそのパートナーとして最適な選択肢の一つと考えられます。

グランアネストがおすすめである理由は、単に物件を販売するだけでなく、購入後のアフターサポートに非常に力を入れている点にあります。社内の厳格な試験をクリアした専属のコンサルタントが、一人ひとりの顧客を担当。資産運用開始後の様々な相談事に対して、的確なアドバイスを提供します。

また、独自のAIシミュレーターを活用したライフプランの提案も大きな強みです。現在の収入や家族構成、将来の目標などを基に、不動産投資が家計に与える影響を「視覚的」に把握できます。「何となく儲かりそう」といった曖昧なイメージではなく、具体的な数値に基づいた将来設計が可能になるため、安心して第一歩を踏み出せます。

前述の通り、関西圏、特に将来性の高い大阪エリアの物件に特化している点や、顧問税理士による確定申告サポートがある点も、公務員の方が不安に感じがちな要素を解消してくれる心強いサービスです。これらの包括的なサポート体制こそ、グランアネストが選ばれる理由です。

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