公務員の不動産投資で節税！失敗しない方法と成功のコツを解説

「公務員は安定しているけれど、もう少し手取りを増やしたい」「将来のために節税しながら資産を築けないだろうか」とお考えではありませんか。公務員の節税方法としてiDeCoの節税効果や、新NISAの活用はよく知られていますが、不動産投資も有力な選択肢の一つです。

しかし、公務員の不動産投資には5棟10室という規定や、青色申告は不動産の規模によるなど、特有のルールが存在します。

また、スーツ代は経費に計上できるのかといった細かな疑問や、そもそも不動産投資は割に合わないのではないかという不安から、一歩踏み出せない方も少なくありません。

ただ、公務員は利用できる控除額が多いという強みを活かし、正しい知識で臨めば、失敗や後悔を避け、安定した資産形成に繋がったという成功例も数多くあります。

この記事では、公務員の不動産投資による節税の仕組みから、関西圏の物件に強みを持ち、独自のAIシミュレーターで心強いサポートを提供するグランアネストがおすすめである理由まで、網羅的に解説します。

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公務員が不動産投資で節税できる具体的な仕組み
不動産投資で経費として認められる費用と認められない費用の明確な違い
投資で失敗するリスクを避け、成功確率を高めるための重要な注意点
公務員の資産形成パートナーとしてグランアネストが最適な理由

Contents

公務員の不動産投資で節税する基礎知識
失敗しない公務員の不動産投資と節税のコツ

公務員の不動産投資で節税する基礎知識

iDeCoと公務員の節税効果とは
公務員の節税でNISAは活用できる？
公務員の不動産投資は5棟10室まで
公務員はスーツ代を経費にできるのか
公務員が青色申告を不動産で行う方法

iDeCoと公務員の節税効果とは

iDeCo（個人型確定拠出年金）は、将来の年金を自身で準備する私的年金制度であり、公務員にとっても非常に節税効果の高い手段として知られています。この制度の最大のメリットは、掛け金が全額所得控除の対象になる点です。

例えば、毎月2万円（年間24万円）をiDeCoで積み立てた場合、その24万円が課税対象の所得から差し引かれます。所得税率が20%の方であれば、所得税だけで年間4万8千円、さらに住民税（一律10%）が2万4千円、合計で約7万2千円もの税負担が軽減される計算になります。これは、他の金融商品にはないiDeCoならではの強力なメリットです。

また、運用期間中に得られた利益（利息や分配金など）も非課税で再投資されるため、複利効果を最大限に活かしながら効率的に資産を増やしていくことが可能です。

ただし、iDeCoで積み立てた資産は、原則として60歳になるまで引き出すことができません。そのため、あくまで老後資金の形成を目的とした制度であることを理解し、ご自身のライフプランや家計の状況に合わせて無理のない範囲で活用することが大切になります。将来への備えと現在の節税を両立できる、公務員にとって魅力的な制度の一つと考えられます。

公務員の節税でNISAは活用できる？

NISA（少額投資非課税制度）も、公務員が活用できる有効な節税・資産形成手段です。iDeCoが「掛け金の所得控除」による節税であるのに対し、NISAは「投資で得た利益が非課税になる」という点で節税メリットがあります。

2024年から始まった新NISAでは、非課税で投資できる枠が大幅に拡大され、生涯にわたって1,800万円まで非課税で投資できるようになりました。通常、株式や投資信託で得た利益には約20%の税金がかかりますが、NISA口座内での取引であれば、この税金が一切かかりません。

NISAの大きな特徴は、iDeCoと違っていつでも資産を引き出せる流動性の高さです。住宅購入の頭金や子供の教育費など、老後資金以外の目的にも柔軟に対応できます。

一方で、iDeCoのような掛け金の所得控除制度はないため、直接的な所得税・住民税の軽減効果はありません。あくまで「増えた分にかかる税金がゼロになる」という制度です。

したがって、公務員が資産形成を考える際は、60歳まで引き出せない代わりに高い節税効果があるiDeCoと、流動性が高く運用益非課税のメリットがあるNISAを、ご自身の目的やライフプランに応じて使い分ける、あるいは併用していくのが賢明な方法と言えます。どちらも将来に向けた資産作りを力強くサポートしてくれる制度です。

公務員の不動産投資は5棟10室まで

公務員が不動産投資を行う際、必ず理解しておかなければならないのが「5棟10室」という基準です。これは、不動産賃貸が副業規定で禁止されている「事業的規模」に該当するかどうかを判断するための一つの目安です。

国家公務員法や地方公務員法では、職員の副業を厳しく制限していますが、資産運用として行われる小規模な不動産投資は、許可を得ることで認められるケースがほとんどです。人事院規則では、自営とみなされる「事業的規模」の基準を以下のように示しています。

戸建ての場合: 5棟以上
アパート・マンションの場合: 10室以上
年間家賃収入: 500万円以上

これらの基準を超えない範囲であれば、一般的に「資産運用」と見なされ、副業には該当しないと解釈されます。つまり、公務員の方が不動産投資を始める際は、まずこの「5棟未満かつ10室未満、かつ家賃収入500万円未満」の規模からスタートすることが原則となります。

ただし、これはあくまで一般的な基準であり、自治体によっては独自の規定を設けている場合もあります。また、この規模以下であっても、管理業務に時間を取られ本業に支障が出ると判断された場合は問題となる可能性も否定できません。

そのため、不動産投資を始める前には、必ず勤務先の人事担当部署に相談し、規則を確認しておくことが、後のトラブルを避ける上で極めて重要です。

公務員はスーツ代を経費にできるのか

不動産投資を始めると確定申告が必要になりますが、その際に多くの方が悩むのが「何が経費として認められるか」という点です。特に、物件の管理や不動産会社との打ち合わせで着用するスーツ代は経費にできるのか、という疑問がよく聞かれます。

結論から言うと、スーツ代は不動産投資の経費として認められません。税法上、スーツは職務専用とは言えず、プライベートでも着用可能と見なされるためです。これは、靴や鞄、腕時計なども同様で、事業専用であると客観的に証明することが難しいものは、経費計上が困難です。

一方で、不動産投資において経費として認められるものは数多くあります。正しく経費を計上することは、課税所得を圧縮し、節税に繋がる重要なポイントです。

経費として認められる費用の例	経費として認められない費用の例
ローン金利（元本部分は除く）	ローン元本の返済額
減価償却費	スーツや鞄、靴などの購入費
固定資産税・都市計画税	所得税・住民税
不動産取得税・登録免許税	交通違反の反則金・罰金
火災保険料・地震保険料	個人的な飲食代や交際費
管理会社への委託料	同窓会や趣味のサークルの会費
修繕費・修繕積立金	売却時に出た損失（譲渡損）
税理士や司法書士への報酬	–
物件視察などの交通費（事業用部分）	–

このように、経費になるものとならないものを明確に区別し、適切に帳簿を付けることが、健全な不動産賃貸経営と確実な節税の第一歩となります。不明な点があれば、税理士などの専門家に相談するのが賢明です。

公務員が青色申告を不動産で行う方法

不動産所得の確定申告には、「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。青色申告は、複式簿記での記帳など手間がかかる代わりに、最大65万円の特別控除を受けられるなど、税制上の大きなメリットがあります。

しかし、公務員が不動産投資で青色申告の承認を得ることは、現実的には難しいと言えます。なぜなら、青色申告が承認されるための要件の一つに「事業的規模であること」が含まれているからです。

前述の通り、公務員の不動産投資は原則として「5棟10室未満」という事業的規模に至らない範囲で行う必要があります。この規模では、税務署から「事業」ではなく「業務」と判断され、青色申告の申請が認められないケースがほとんどです。

したがって、公務員が不動産投資を始める場合、確定申告は基本的に「白色申告」で行うことになります。白色申告には青色申告のような特別控除はありませんが、不動産所得が赤字になった場合に、その赤字分を給与所得と相殺して全体の所得税を減らす「損益通算」は可能です。

不動産投資における節税の大きな柱はこの損益通算であり、特に減価償却費という「実際には支出がない経費」を計上することで、帳簿上を赤字にしやすく、給与から天引きされた所得税の還付を受けられる可能性があります。

もし、相続などで事業的規模の物件を引き継いだ場合は、青色申告が可能なケースも考えられますが、その際は必ず勤務先の許可を得た上で、税務署に「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。

年収４５０万円から始める不動産投資【グランアネスト】

失敗しない公務員の不動産投資と節税のコツ

不動産投資が割に合わない人の特徴
公務員の不動産投資での成功例を紹介
公務員は控除額が多いメリットを活かす
なぜグランアネストがおすすめなのか解説
公務員の不動産投資で節税する最適解

不動産投資が割に合わない人の特徴

不動産投資は、公務員にとって有効な資産形成・節税手段となり得ますが、一方で「割に合わない」結果に終わってしまうケースも存在します。成功の可能性を高めるためには、どのような人が失敗しやすいのかを事前に理解しておくことが大切です。

節税目的のみで始めてしまう人

不動産投資の目的が「節税」だけになってしまうと、本末転倒な結果を招くことがあります。節税効果が得られるのは、不動産所得が赤字の場合です。しかし、赤字が続くということは、家賃収入よりもローンの金利や経費の支出が多い状態を意味し、手持ちの資金が減っていく可能性があります。不動産投資は、あくまで長期的に安定した収益を目指す事業であることを忘れてはいけません。

情報収集や勉強を怠る人

不動産投資は「買って終わり」ではありません。物件選びから始まり、賃貸需要、周辺の家賃相場、空室対策、修繕計画、出口戦略（売却）まで、学ぶべきことは多岐にわたります。人任せにしすぎず、自らも知識を身につけ、主体的に経営判断を下していく姿勢がなければ、予期せぬトラブルに対応できず、損失を被るリスクが高まります。

リスク管理ができない人

不動産投資には、空室、家賃滞納、家賃下落、金利上昇、災害など、様々なリスクが伴います。これらのリスクを全く想定せず、楽観的な収支シミュレーションだけで物件を購入してしまうのは危険です。信頼できるパートナー企業と共に、起こりうるリスクを洗い出し、それぞれに対する具体的な対策を立てておくことが、安定した経営の鍵となります。

これらの特徴に当てはまる場合、不動産投資は「割に合わない」ものになるかもしれません。逆に言えば、これらの点をクリアし、信頼できるパートナーを見つけることができれば、成功の確率は大きく向上すると考えられます。

公務員の不動産投資での成功例を紹介

公務員が不動産投資で成功を収めるケースには、いくつかの共通したパターンが見られます。ここでは具体的な個人名ではなく、成功に至る典型的な例を解説します。

成功例の多くは、公務員という「社会的信用の高さ」を最大限に活かしています。公務員は収入が安定しており、失業リスクが極めて低いことから、金融機関からの融資審査で有利な条件を引き出しやすい傾向にあります。一般的な会社員よりも低い金利で不動産投資ローンを組むことができれば、それだけ月々の返済負担が軽くなり、収支計画に余裕が生まれます。

また、成功している方は、物件選びを非常に慎重に行っています。目先の利回りだけでなく、将来的な人口動態や再開発計画などを考慮し、長期的に賃貸需要が見込めるエリアの物件を厳選しています。特に、2025年の大阪・関西万博やIR計画などで将来性が期待される大阪市内の物件などは、資産価値が維持されやすく、安定した家賃収入に繋がりやすい好例です。

さらに、信頼できる管理会社をパートナーに選んでいる点も重要です。入居者募集から家賃回収、クレーム対応、退去時の手続きまでを専門の会社に委託することで、本業に支障をきたすことなく、手間をかけずに不動産経営を行っています。

これらのことから、公務員という立場を活かして有利な資金調達を行い、将来性のある物件を厳選し、優秀なパートナーと共に運営することが、公務員の不動産投資における成功への王道と言えるでしょう。

公務員は控除額が多いメリットを活かす

公務員が不動産投資による節税を考える際、見逃せないのが「元々利用できる控除の種類が多い」というメリットです。これは、不動産所得の赤字（損益通算）と組み合わせることで、節税効果を最大化できる可能性を秘めています。

公務員は、給与所得者として以下のような様々な所得控除を利用できます。

基礎控除: 全ての納税者に適用
配偶者控除・扶養控除: 配偶者や扶養親族がいる場合に適用
社会保険料控除: 健康保険料や年金保険料の支払額
生命保険料控除: 生命保険や介護医療保険などの保険料
地震保険料控除: 地震保険の保険料
iDeCo（小規模企業共済等掛金控除）: iDeCoの掛金

これらの控除を適用することで、給与所得に対する課税所得額は元々ある程度抑えられています。ここに、不動産投資によって生じた帳簿上の赤字を「損益通算」で合算すると、課税所得をさらに大きく引き下げることが可能になります。

例えば、給与に対する課税所得が各種控除を引いて300万円だった方が、不動産投資で100万円の赤字を出した場合、その年の課税所得は200万円にまで圧縮されます。所得税は累進課税のため、課税所得が低くなるほど税率も下がる可能性があり、二重の節税効果が期待できるのです。

このように、給与所得に関する各種控除をフル活用しつつ、不動産投資による損益通算を組み合わせることで、手取り収入を効率的に増やす戦略を描ける点が、公務員ならではの強みとなります。

なぜグランアネストがおすすめなのか解説

公務員が不動産投資で成功を目指す上で、どの不動産会社をパートナーに選ぶかは極めて重要な決定です。数ある選択肢の中でも、株式会社グランアネストは、公務員の資産形成を力強くサポートする独自の強みを持っています。

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グランアネストでは、社内の厳格な試験をクリアした専属のコンサルタントが、物件購入後も一貫してサポートを提供します。単に物件を販売するだけでなく、運用開始後のアフターフォローに力を入れているのが大きな特徴です。確定申告の悩みから、将来のライフプランに合わせた追加の提案まで、長期的な視点で寄り添うパートナーとして信頼できます。顧問税理士による確定申告書の作成サポートを、相場より安価な費用で受けられる点も心強いでしょう。

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投資の意思決定において、現状の家計や将来の収入変化を客観的に把握することは不可欠です。グランアネストでは、独自のAIシミュレーターを活用し、個々の家庭状況に合わせた詳細なキャッシュフローを数値化・視覚化します。「何となく儲かりそう」といった曖昧な期待ではなく、具体的なデータに基づいたライフプランの提案を受けられるため、納得感を持って投資判断を下すことができます。

これらの理由から、グランアネストは、専門知識とデータに基づいた的確な提案で、多忙な公務員の不動産投資を成功へと導く最適なパートナーの一つと考えられます。

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