公務員の不動産投資、届出は必要？条件やリスクを解説

公務員の不動産投資で届出はどのように扱われるのか、多くの方が疑問に思っていることでしょう。そもそも公務員が投資するのは違法ですか？という根本的な問いや、具体的に不動産投資をするには申請が必要ですか？といった手続きに関する不安は尽きないものです。

また、不動産投資が公務員の職場にバレるのではないか、万が一バレたら処分を受けるのかといった心配から、一歩を踏み出せない方も少なくありません。実際に、インターネット上のブログなどでは不動産投資で公務員が失敗した後悔の声も見受けられます。

一方で、公務員の不動産投資には成功例も数多く存在します。鍵となるのは、公務員不動産投資の5棟10室ルールや、相続で不動産収入を得た場合の対応、そして青色申告を含む不動産所得の税務処理について正しく理解することです。公務員は不動産収入を申告しなければなりませんか？という問いにも、もちろん明確な答えがあります。

これらのルールを無視してしまえば、職場に発覚するリスクは高まります。しかし、正しい知識と信頼できるパートナーがいれば、公務員という安定した立場を活かした堅実な資産形成が可能です。中でも、関西圏の物件に特化し、専門家による手厚いサポート体制が整っているグランアネストがおすすめです。この記事では、あなたの疑問や不安を解消し、成功への道を拓くための知識を詳しく解説します。

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この記事を読むことで、以下の点について理解を深めることができます。

公務員が不動産投資を行う際の具体的なルールと許可申請の要否
無許可で不動産投資を行った場合のリスクと処分の内容
職場に発覚する主な原因と、それを防ぐための対策
公務員が不動産投資で成功するための重要なポイントとパートナー選び

Contents

公務員の不動産投資、届出の前に知るべき基本
届出なしは危険？公務員の不動産投資のリスク

公務員の不動産投資、届出の前に知るべき基本

公務員が投資するのは違法ですか？
公務員が不動産投資をするには申請が必要ですか？
公務員不動産投資の5棟10室ルールとは
公務員の不動産収入が相続の場合の注意点
公務員は不動産収入を申告しなければなりませんか？
公務員が青色申告で不動産所得を節税するには

公務員が投資するのは違法ですか？

公務員が不動産投資を行うことは、直ちに違法となるわけではありません。ただし、無条件に認められているのではなく、法律で定められたルールの範囲内で実践する必要があります。

国家公務員法や地方公務員法では、職員が職務に専念する義務や、信用を損なう行為の禁止が定められています。これらの法律に基づき、営利を目的とする副業は原則として禁止されています。

しかし、すべての資産運用が禁止されているわけではありません。不動産投資は、一定の規模を超えなければ「事業」ではなく「資産運用」の一環と見なされるため、認められています。重要なのは、その「一定の規模」を正しく理解し、遵守することです。この基準を超えてしまうと、営利目的の副業と判断され、法律に抵触する可能性が出てくるため、注意が求められます。

したがって、公務員の不動産投資は、法律で許可された範囲内で行う限り、違法にはあたりません。

公務員が不動産投資をするには申請が必要ですか？

不動産投資を行う際に申請が必要かどうかは、その規模や収入によって決まります。一定の基準内であれば、許可申請なしで不動産投資を始めることが可能です。

人事院規則では、公務員が許可なく行える不動産投資の規模について、具体的な基準を設けています。この基準を満たしている限り、任命権者（所属長など）への許可申請は不要です。

一方で、親からの相続など、自身の意図とは関係なく基準を超える規模の不動産を取得してしまうケースもあります。このようなやむを得ない事情がある場合や、基準を超える規模の不動産投資を計画する際には、事前に任命権者へ「兼業許可申請」を提出し、許可を得る必要があります。

許可申請をせずに基準を超える投資を行うことは、服務規律違反と見なされるリスクがあるため、自己判断で進めるべきではありません。自身の投資がどのケースに該当するかを正確に把握することが大切です。

表：公務員の不動産投資における許可申請の要否

条件	許可申請	備考
基準の範囲内	不要	資産運用と見なされる
基準を超える場合	必要	兼業許可申請を提出
相続等で基準を超えた場合	必要	やむを得ない事情として許可されやすい傾向

公務員不動産投資の5棟10室ルールとは

公務員の不動産投資における最も基本的なルールが、「5棟10室」という基準です。これは、許可なく行える不動産投資の上限規模を示すもので、これを超えると事業的規模と見なされます。

具体的には、以下のいずれかに該当すると基準内と判断されます。

戸建ての場合： 5棟未満
アパート・マンションの場合： 合計10室未満

例えば、アパートを2棟所有していても、合計の部屋数が9室であれば基準内です。しかし、1棟でも10室以上のアパートを所有すれば、基準を超えることになります。

また、この5棟10室という基準に加えて、年間の家賃収入が500万円未満であること、そして物件の管理業務を管理会社に委託していることも、許可が不要となるための条件です。自分で入居者募集や集金、清掃などを行うと、職務専念の義務に違反すると判断される可能性があるため、管理委託は必須と考えましょう。

これらの基準は、不動産投資が「資産運用」の範囲に収まるか、「営利事業」にあたるかを判断するための重要な指標です。

公務員の不動産収入が相続の場合の注意点

不動産を相続した結果、意図せずして前述の5棟10室の基準を超えてしまうことがあります。このようなケースでは、特別な配慮がなされることが一般的です。

本来、公務員が基準を超える不動産を所有することは許可が必要ですが、相続は誰にでも起こりうる不可抗力な出来事です。そのため、相続によって取得した財産であるという理由から、兼業許可申請が承認されやすい傾向にあります。

ただし、許可が下りやすいからといって、何の手続きもせずに放置してよいわけではありません。基準を超える規模の不動産を相続したことが判明した時点で、速やかに所属長や人事担当部署に相談し、兼業許可申請の手続きを進めることが不可欠です。

この手続きを怠ると、たとえ相続が理由であっても、規定違反を問われる可能性があります。相続した不動産の規模を正確に把握し、正直に申告・相談する姿勢が、トラブルを未然に防ぐ上で重要になります。

公務員は不動産収入を申告しなければなりませんか？

はい、公務員であっても不動産投資によって得た所得は、必ず確定申告をしなければなりません。給与所得以外の所得が年間で20万円を超える場合、確定申告が義務付けられています。

不動産所得は、年間の総家賃収入から、管理費、修繕費、固定資産税、減価償却費、ローン金利などの必要経費を差し引いて計算します。この計算の結果、黒字であればその所得に対して所得税や住民税が課税されます。

逆に、経費が収入を上回り、不動産所得が赤字になった場合も確定申告を行うべきです。なぜなら、給与所得と不動産所得の赤字を合算する「損益通算」によって、納め過ぎた所得税の還付を受けられる可能性があるからです。

確定申告は国民の義務であり、これは公務員も例外ではありません。申告を怠ると、延滞税や無申告加算税といったペナルティが科される恐れがあるため、毎年忘れずに行う必要があります。税務に関する知識に不安がある場合は、税理士などの専門家に相談することも一つの手です。

公務員が青色申告で不動産所得を節税するには

不動産投資の規模が事業的規模（おおむね5棟10室以上）に達している場合、青色申告を行うことで大きな節税効果が期待できます。

青色申告とは、正規の簿記の原則に従って日々の取引を記帳し、その記録に基づいて所得を申告する制度です。この制度を利用するためには、事前に税務署へ「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。

青色申告の最大のメリットは、最大65万円の「青色申告特別控除」を受けられる点です。これは、不動産所得から無条件で最大65万円を差し引ける制度であり、課税対象となる所得を大幅に圧縮できます。

ただし、この特典を受けるには、投資が「事業的規模」と認められる必要があります。5棟10室に満たない規模の場合、青色申告は可能ですが、特別控除額は最大10万円に制限されるのが一般的です。

事業的規模で不動産投資を行うということは、前述の通り、勤務先の兼業許可が必須となります。許可を得た上で青色申告を活用すれば、効率的な資産形成と節税を両立させることが可能になります。

年収４５０万円から始める不動産投資【グランアネスト】

届出なしは危険？公務員の不動産投資のリスク

不動産投資が公務員の職場にバレる仕組み
無許可で行う不動産投資と処分の実態
不動産投資で公務員が失敗しやすいケース
SNS等のブログで発覚する可能性も
関西圏の成功例ならグランアネストがおすすめ
まとめ：公務員の不動産投資は届出の確認から

不動産投資が公務員の職場にバレる仕組み

許可なく不動産投資を行っている場合、いくつかの経路で職場に発覚する可能性があります。最も一般的なのは、住民税の金額変動です。

公務員の住民税は、原則として給与から天引きされる「特別徴収」です。不動産所得によって全体の所得が増加すると、市区町村から職場に通知される住民税額が、給与所得のみの場合と比べて不自然に高くなります。経理担当者がこの差に気づき、副業を疑われるケースが後を絶ちません。逆に、不動産所得が赤字で損益通算をした場合は、住民税が不自然に安くなるため、同様に発覚の原因となります。

この対策として、確定申告時に住民税の徴収方法を「普通徴収（自分で納付）」に切り替える方法がありますが、自治体によっては給与所得以外の住民税だけを普通徴収に分ける対応ができない場合もあり、万全ではありません。

他にも、同僚との会話や電話の内容を聞かれたり、自ら話してしまったりすることで発覚する人的な要因も考えられます。

無許可で行う不動産投資と処分の実態

万が一、許可なく基準を超える不動産投資を行っていることが発覚した場合、服務規律違反として懲戒処分の対象となる可能性があります。

公務員の懲戒処分には、重い順に「免職」「停職」「減給」「戒告」の4種類があります。人事院の指針によると、営利企業の役員を兼ねるなどの副業規定違反に対する標準的な処分は、「減給」または「戒告」とされています。

「戒告」は文書や口頭での厳重注意で、処分歴は残るものの、給与などへの直接的な影響はありません。一方で「減給」は、一定期間、給料の一部が減額される処分です。過去の事例を見ても、無許可の不動産投資によって減給処分が下されたケースは実際に存在します。

最も重い「免職」に至ることは稀ですが、副業によって職務に著しい支障をきたした場合や、公務員の信用を大きく失墜させた場合など、悪質なケースでは可能性がゼロではありません。軽い気持ちでルールを破ることは、自身のキャリアを危険に晒す行為であることを理解しておくべきです。

不動産投資で公務員が失敗しやすいケース

不動産投資は、公務員の安定した信用力を活かせる有効な資産形成手段ですが、知識不足のまま始めると失敗するリスクも伴います。

失敗の典型的なパターンとして、利回りだけを重視して地方の割安物件に手を出してしまうケースが挙げられます。高い利回りは魅力的に見えますが、賃貸需要が低いエリアでは空室が埋まらず、想定した家賃収入が得られないことがあります。結果として、ローンの返済だけが重くのしかかる事態に陥りかねません。

また、物件の維持管理費や将来の修繕費、固定資産税などのランニングコストを甘く見積もっていることも失敗の原因です。特に中古物件は、購入後に給湯器の故障や雨漏りなど、予期せぬ大規模修繕が必要になることもあります。

さらに、信頼できない管理会社を選んでしまうと、空室対策や入居者トラブルへの対応が不十分で、オーナー自身が多くの時間と労力を費やすことになりかねません。これは、職務専念の義務がある公務員にとって大きな負担となります。

SNS等のブログで発覚する可能性も

近年、住民税や同僚からの発覚と並んで増加しているのが、SNSやブログへの投稿がきっかけで不動産投資が知られるケースです。

匿名のアカウントであっても、投稿内容から個人が特定される危険性は常にあります。例えば、購入した物件の外観や周辺の風景、家賃収入に関する具体的な金額などを投稿すると、それを見た知人や同僚に気づかれる可能性があります。「この景色、あの人の家の近くじゃないか」「この間、収入が増えたと話していたな」といった些細な情報から、本人だと特定されてしまうのです。

特に、不動産投資がうまくいっていると、つい誰かに自慢したくなる気持ちが芽生えることがあります。お酒の席で気が大きくなって話してしまったり、SNSで成功体験を発信してしまったりすることは、自らリスクを招く行為と言えます。

公務員という立場を考えれば、資産運用に関する情報はごく親しい家族など、信頼できる相手以外には話さない慎重さが求められます。